隨著房地產行業出現新的變化，拿地、建房、銷售的模式面臨革新，附加價值、衍生價值等被行業所重視。而旅游地產兼具房地產開發和旅游項目開發運營，成為很多傳統房企創新發展的方向。

事實上，過去一年，旅游地產成為房企大佬角力的重要戰場，強者愈強，弱者愈弱，并購、轉型、退出成為行業的關鍵詞。根據克而瑞旅游地產事業部今年5月發布的《中國旅游地產發展報告(2015—2016年)》白皮書顯示，2015年中國新增的736個旅游地產項目中以房地產開發與建設為主營業務的企業約占80%，且以萬達、碧桂園、恒大、綠地、新華聯、萬科、中弘等大型房企為主。

房企大佬為何紛紛涉足旅游地產領域?明源地產研究院院長劉策在接受長江商報記者采訪時表示：“房地產企業紛紛轉向旅游地產領域原因在于，一方面傳統地產遇到了困境，體現在規模和利潤，規模受到了地產開發8萬億天花板的限制，利潤包括凈資產收益率、利潤率這幾年都在直線下滑，特別是在2015年和2016年的上半年都已經降到了個位數。另一方面，由于能規避市場調控風險、龐大的市場規模以及政策紅利天然的傳染性，旅游地產成為房企救贖與重生的新陣營。”

旅游地產成新藍海

2010年以來，在旅游產業持續高速增長與房地產業結構調整的共同作用下，中國旅游地產在全國范圍內得以快速發展，專業研究機構克而瑞發布的《中國旅游地產發展報告(2015—2016年)》顯示，近幾年旅游地產開發持續升溫，2015年全年旅游地產實際完成投資額高達9302億元，創歷史新高。但旅游地產項目數量增速則大幅回落，全年新增旅游地產項目數量僅為736個，增長9.2%。

從旅游地產開發企業數量的變化來看，2015年新增的736個旅游地產項目分別由601家企業投資開發，截至2015年底開發和運營有旅游地產項目的企業共有5297家，同比2014年減少27家。

對此劉策認為：“旅游地產本身成為了一個新的發展藍海，核心因素主要在三個方面。一是旅游地產地價低，利潤空間相對大;二是國內旅游地產做得好的很少，除了華僑城之前有一些涉獵之外，其他企業基本上都沒涉足過旅游地產，因此競爭者很少，提前進入可以占據一個有利的位置;三是居民生活水平提高致消費升級，旅游成為居民新的出行方式。”

普遍面臨投資周期長回報慢

實際上，除了收購項目融合、落地存在風險之外，對恒大、碧桂園、融創等轉型旅游地產的房企自身來說，持有型物業開發運營并非戰略訴求，亦非其所擅長。但市場對旅游項目中可銷售物業購買態度越來越理性，銷售正成為越來越嚴重的問題。

比如，“旅游+地產”為代表的華僑城在旅游地產上押下重注。公司積極向“地產+旅游”模式轉型，推廣“成片綜合開發”模式。華僑城一位內部人士告訴長江商報記者：“公司近年來更加專注于旅游度假地產、文化創意地產、會議休閑地產、綜合商業地產等經營性物業開發與運營，倡導‘游樂讓生活更精彩’。”

不過，記者了解到，近年來其模式受到嚴重挑戰，其旅游業務起色不大。2015年，華僑城房旅游綜合業務對營業收入的貢獻比重由2013年的49.46%降至38.41%，毛利率也由49.39%降至42.51%。對此，華僑城內部工作人員向記者坦言：“主要在于作為第二、第三居所的旅游地產需求并不像之前想象的那么大，推進很困難。面臨的長期資金投入、緩慢回報周期，是這個行業普遍面臨的問題。”

不難看出，伴隨著傳統房地產萎靡，一路猛進的旅游地產問題逐漸暴露。對此，劉策告訴記者，要做好旅游地產，企業要具備產業運營能力，包括對產業的認識和整個產業供應鏈上的整合。而且旅游地產需要幾百億上千億的投入，很多企業很難匹配大規模的投資和長期回報的要求。

劉策認為，旅游地產發展到今天，想要從激烈競爭中脫穎而出，就需要不斷地進行模式和產品創新，通過資源整合，實現旅游地產去住宅化和投資化。

旅游地產“并購轉型”主題突出

2015年中國旅游地產在升溫中變革，房地產與旅游需求疊加，旅游地產“并購轉型”主題突出。

記者從中國旅游飯店業協會、世界酒店聯盟獲悉，2015年中國房地產業加快轉型，在旅游投資勢頭強勁情況下，萬達、恒大等全國主要房地產企業加快布局旅游產業，旅游綜合體、旅游度假區、高星級酒店等大型旅游項目成為房地產轉型新目標。

此外，在2015年旅游地產收購市場上，表現最活躍的還是“并購王”恒大集團，分別在青島、貴陽、惠陽、海口、三亞等地并購6個旅游地產項目。截至2015年12月，恒大旗下旅游地產項目達32個。

以48個旅游地產項目數量位居全國榜首的碧桂園在收購市場也相當活躍，2015年收購了天津海昌天瀾、深圳太東集團、瓊海寶蓮城、樂東波波利海岸等4個旅游地產項目。

劉策向記者分析：“對旅游地產來說，本身對規模化就有比較高的要求，通過并購快速實現規模化是個理想選擇。從財務上來說，直接收購現成的沒有太大問題的項目，從決定收購到完成收購，整個過程不會超過一年，風險會很低。而且它的原始土地成本比較低。”

房企多元化開發折射行業變局

在利潤下降、庫存上漲的“白銀時代”，過去單一的開發模式已遇到瓶頸，更多的房企開始走多元化之路。

而目前旅游地產儼然已經成為轉型的“香餑餑”。多位專家認為，旅游地產前景廣闊，而且不良的旅游地產項目正逐漸被淘汰，實力雄厚且堅持深耕旅游地產市場的企業也可以通過并購、合作等方式來獲得資源條件良好的項目，從而實現規模化、產業化的發展。

事實上，除了旅游文化，城市商業、退休養老、O2O……不斷涌現的新領域，使得嗅覺敏感的房企迅速拓展開發思路。業內認為，多元化能規避房企風險，未來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。

同策咨詢研究部總監張宏偉對長江商報記者表示：“對于進入旅游地產或其他領域的許多房企而言，企業開發新領域地產是迫于生存壓力，他們熱衷的是‘地產’而非‘旅游’、‘互聯網’、‘養老’。在當地政府的支持下，企業拿地成本低得難以想象。而開發商更關注以開發旅游、養老等名義而帶來的土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，因此，從短期內來看，勢必會出現新領域和地產脫節的現象。從中長期來看，對于開發新領域地產的企業來講，由于開發能力、運營能力等綜合實力方面的差異，僅僅做‘地產’的這類企業也勢必會被洗牌或淘汰，企業的轉型之路自然也就到此為止。”

在他看來，轉型已經成為一種趨勢，但房企的嘗試也還是未知之數。如果房企沒有及時調整布局策略，沒有利用好多元化融資渠道支持公司轉型，房企極有可能在轉型道路上面臨“生死劫”。