伴隨著一線城市房價的飆升，周邊城市開始輪流“坐莊”，繼蘇州、南京之后，這次坐上頭把交椅的是無錫。
中指院公布的2016年8月全國百城價格指數(shù)顯示，無錫樣本平均房價達(dá)9743元/平方米，以6.76%的環(huán)比漲幅位列全國第一，成為江蘇省內(nèi)又一個房價上漲領(lǐng)跑全國的城市。而即將在9月8日開拍的無錫濱湖區(qū)地塊，已被業(yè)內(nèi)視為“準(zhǔn)地王”。
和房價漲幅形成鮮明對比的是無錫銳減的庫存量。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前無錫商品住宅庫存量為536萬平方米，約3.5萬套，預(yù)估去化周期在5個月左右。
這個世界變化確實(shí)有點(diǎn)快。就在去年年底，無錫全市庫存量還在900萬平方米左右，庫存近9萬套，去化周期20個月。9個月過去，無錫樓市庫存套數(shù)下降一半，去化周期預(yù)計(jì)縮短15個月。
如果數(shù)據(jù)是最重要的參考，那么無錫可能是今年全國樓市去庫存“模范”。
1、蘇州來客
盡管8月才以第一的身份獲得全國關(guān)注，但是無錫樓市早在今年2月底就起了變化。
中指院數(shù)據(jù)顯示，今年以來，無錫房價除3月份出現(xiàn)0.33%的環(huán)比降幅外，每月它的環(huán)比漲幅均超過1%，5月還曾以4.06%的漲幅位列全國第三，甚至超過當(dāng)時的漲幅榜明星城市南京。
同樣上漲的還有成交量。數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，無錫全市新房成交量超過6.04萬套，逼近2015年全年6.19萬套的成交量，這也創(chuàng)下自2013年以來的成交量新高。
“最早來的是一批蘇州炒房客。”無錫太湖錦繡園營銷中心總經(jīng)理杭衛(wèi)介紹，春節(jié)之后的2月底，靠蘇州路程最近、又是無錫傳統(tǒng)高端住宅區(qū)的濱湖區(qū)，迎來了今年最早的蘇州購房者：“蘇州人包了大巴，到濱湖區(qū)的中海、雅居樂和蘇寧的售樓處買房。”
這也成為全市漲價的起點(diǎn)。“很快傳出的消息是，蘇州投資客包下了濱湖一樓盤東邊一棟樓。”
這像是一枚炸彈，打破了無錫長期以來相對閉合又平穩(wěn)的市場格局。3月底，無錫一家開發(fā)商宣布當(dāng)天下午2：30開始，在售房源全部上調(diào)1000元/平方米。“當(dāng)時是下午1：30。”在場的一位業(yè)內(nèi)人士印象深刻：“近乎逼訂。”
在這之前，她在售樓處最常聽到的一句話是：“美女，買套房子吧……”
在一些業(yè)內(nèi)人士看來，外地投資客涌入，從而帶動本地客戶出手，是無錫成交量猛增的原因之一。有意思的是，那波涌入無錫的蘇州客，也正是被上海投資客“逼”走的一群人。
那也是蘇州房價漲幅最為迅猛的時刻。
數(shù)據(jù)顯示，今年2月—4月，蘇州房價以連續(xù)環(huán)比超過5%的漲幅，保持全國排名前五的位置。市場觀點(diǎn)認(rèn)為，受到上海房價門檻迅速提高和“325新政”的雙重影響，上海投資客涌入附近的昆山和蘇州，而同樣嗅覺敏銳的蘇州人，則選擇了距離更近但房價幾乎只有蘇州一半的無錫。他們給略顯沉悶的無錫樓市帶來了回暖的氣息。
值得注意的是，就在上個月，長沙樓市驚現(xiàn)“合肥買房團(tuán)”，他們到過的售樓處，都有大手筆的成交。
2、庫存銳減
伴隨漲價和高成交量的是急轉(zhuǎn)直下的庫存。克而瑞無錫公司提供的數(shù)據(jù)顯示，目前無錫全市商品房庫存量為536萬平方米，約3.6萬套。按照今年以來無錫月均銷售89萬平方米的數(shù)據(jù)計(jì)算，剩余房源可支撐的去化周期為5.5個月。
與之形成鮮明對比的是，2015年6月，無錫數(shù)據(jù)監(jiān)控中心公布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時住宅可售庫存量高達(dá)991.13萬平方米，住宅庫存周期超過18個月，加上由于彼時無錫爆出人口增長放緩的消息，曾有媒體提出，無錫會不會變成“睡城”？
15個月過去，去化周期驟減，市場主調(diào)已從“去庫存”，似乎變成了“補(bǔ)庫存”。
中原集團(tuán)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月，無錫新開工面積554.02萬平方米，竣工面積474.09萬平方米，上市面積197.21萬平方米，銷售面積618.17萬平方米，成交量明顯高于上市量和開工量。“這一輪成交增量來得猝不及防，開發(fā)企業(yè)的開工量跟不上。”無錫太湖錦繡園營銷中心總經(jīng)理杭衛(wèi)稱。
持有相同觀點(diǎn)的還有無錫中原研究部負(fù)責(zé)人鄭云峰。他認(rèn)為，無錫樓市供需不平衡，是導(dǎo)致此輪量價上升的重要因素。
這從無錫近年來的供地量，便可見一斑。無錫土拍網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，自2012年起，無錫土地成交量以每年近50%的幅度遞減，2013年無錫成交65宗地塊433.11萬平方米，2014年則是45宗土地231.49萬平方米，2015年這個數(shù)據(jù)減少到20宗土地124.64萬平方米，其中，宅地成交量僅為6宗。
和大部分熱點(diǎn)城市一樣，今年無錫地價也是水漲船高，接連出現(xiàn)區(qū)域及全市地王。首掀波瀾的是第一次進(jìn)入無錫的融創(chuàng)，在4月份，融創(chuàng)以150.77%的溢價率拿下惠山區(qū)白屈港地塊，成為“區(qū)域地王”，而這塊地的位置，遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上優(yōu)越。
8月19日，融創(chuàng)又以36億元、200%的溢價率拿下“梁溪區(qū)地王”，該幅地總價堪比去年全年無錫賣地收入。當(dāng)月，無錫全市單價地王接連易手，中銳、紅豆地產(chǎn)等先后折桂，如今，無錫地王單價最高已被推至10548元／平方米。
“9月8日，無錫還將出讓兩幅地塊，其中的濱湖區(qū)地塊，目前已拿了‘入場券’的公司就有19家，它很有可能又要刷新記錄。”杭衛(wèi)告訴見地君，截至目前，無錫全市已出讓19宗地塊，剩余的4個月里至少還有5塊土地上市，“房企沒有土地，都虎視眈眈，包括旭輝等房企，之前的土拍都參與了舉牌，只是沒有斬獲。”
弘陽地產(chǎn)無錫公司常務(wù)副總經(jīng)理沈侖介紹，弘陽在無錫目前僅有商業(yè)和別墅項(xiàng)目，其中別墅項(xiàng)目一個季度就完成了一年的銷售指標(biāo)，“公司力爭在下半年補(bǔ)貨。”
3、后市爭議
就在無錫漲幅沖至首位的同時，全國“四小龍”之一的蘇州，其8月房價環(huán)比則出現(xiàn)年內(nèi)首次負(fù)增長，以0.25%的環(huán)比降幅，位列全國百城倒數(shù)第18位。
部分觀點(diǎn)稱，新一輪限購政策對蘇州市場打擊較大，是蘇州樓市由漲轉(zhuǎn)跌的主要原因，但也有人認(rèn)為，蘇州市場前期的快速增長除了資本的涌入，也有價值補(bǔ)漲的因素：“現(xiàn)在均價維持在1.5萬元／平方米的水平，反而是蘇州市場理性的表現(xiàn)。”
而尚未設(shè)限、門檻較低的無錫，也就成為這一輪資本的新著陸點(diǎn)。
“無錫市場存在價值被低估的因素，但也的確存在軟肋。”根據(jù)2015年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報顯示，截至2015年末，無錫全市常住人口數(shù)量為651.1萬人，環(huán)比增幅0.2%。
實(shí)際上，自2010年以來，無錫人口增量便持續(xù)放緩，2015年的增量僅為5年前的1／15，并已經(jīng)連續(xù)兩年維持這一低增長率。
在包括蘇州、無錫、常州在內(nèi)的蘇南地區(qū)，工業(yè)數(shù)值也出現(xiàn)下降。數(shù)據(jù)顯示，該地區(qū)2015年規(guī)模以上工業(yè)主營收入下降0.1%，工業(yè)產(chǎn)銷率下降0.6%，工業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤環(huán)比增長僅2%，對外貿(mào)易也出現(xiàn)7.7%的降幅。
“沒有大量的人口導(dǎo)入，產(chǎn)業(yè)也沒跟上去，收入沒有明顯增長，靠投資客支撐的去庫存，能夠撐多久？”無錫地產(chǎn)圈一位資深媒體人士大呼“看不懂”。無錫中原研究部負(fù)責(zé)人鄭云峰也認(rèn)為，盡管無錫商品房庫存量銳減，但不代表整體庫存量就會緊缺，原因是，“目前還有大量的存量土地還在開發(fā)商手上，只是一直不開發(fā)而已。”
“很多人盯著庫存量談供需不平衡，但是實(shí)際需求如何衡量？涌入市場的真的是缺房子住的人嗎？成交量一放緩，庫存數(shù)量還是一樣，去化周期立刻就上去，究竟是‘去庫存’還是‘補(bǔ)庫存’？說到底，這一輪的漲跌還是資本的你來我往，資本從一個板塊，涌向另一個板塊。”南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所副所長吳翔華就曾提出過質(zhì)疑。
