葉青看財(cái)經(jīng)3001：從“第四代住宅”到“第五代住宅”

第3001篇，表示從2017年2月12日開(kāi)始至今“每日一文”不間斷，包括2020年上半年最困難的時(shí)候。原因是我的講課場(chǎng)所受到限制，只好寫(xiě)出來(lái)給年輕干部看。

4月30日，武漢出臺(tái)新版樓市“漢九條”，釋放剛性和改善性住房需求。

一、金融支持優(yōu)化

青年群體貸款服務(wù)：鼓勵(lì)商業(yè)銀行面向在漢就業(yè)創(chuàng)業(yè)青年群體，提供特色化住房貸款產(chǎn)品及靈活還款方式（如降低利率、延長(zhǎng)還款周期等）。

公積金政策升級(jí)：提高第二套住房公積金貸款最高額度，與首套房一致（原二套房額度低于首套）。

支持“由租轉(zhuǎn)購(gòu)”群體，租房提取額可合并計(jì)入公積金貸款余額。

二、補(bǔ)貼與稅費(fèi)優(yōu)惠

多孩家庭購(gòu)房補(bǔ)貼：二孩家庭補(bǔ)貼6萬(wàn)元，三孩家庭補(bǔ)貼12萬(wàn)元（2025年5月1日-12月31日全市適用）。

改善性購(gòu)房契稅補(bǔ)貼：2025年內(nèi)出售舊房后6個(gè)月內(nèi)購(gòu)新房，或購(gòu)新房后12個(gè)月內(nèi)出售舊房，可享契稅全額補(bǔ)貼。

商辦類(lèi)購(gòu)房支持：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)新建商業(yè)、辦公房用于非經(jīng)營(yíng)的，給予契稅50%補(bǔ)助，商業(yè)貸款首付比例由50%降至45%。

三、存量盤(pán)活與以舊換新

二手住房收購(gòu)計(jì)劃：全市計(jì)劃收購(gòu)3000套個(gè)人二手住房，用于租賃住房和安置房，支持跨區(qū)“以舊換新”。

商辦庫(kù)存去化創(chuàng)新：允許企業(yè)將自持商辦類(lèi)房屋以新建商品房形式整體或分層轉(zhuǎn)讓?zhuān)ú桓淖円?guī)劃用途）。

本次“漢九條”是繼2023年“漢十條”后武漢樓市的又一重磅政策。

這些政策讓“大房子”“好房子”好賣(mài)。

位于洪山區(qū)街道口的龍湖御湖境項(xiàng)目從開(kāi)盤(pán)至今已售769套，此前一直處于“斷貨”狀態(tài)，前期儲(chǔ)備意向客戶已達(dá)近百組。5月，樓盤(pán)新推出72套房，開(kāi)售一周內(nèi)就已訂購(gòu)了一大半，目前已售出65套，銷(xiāo)售額達(dá)2.5億元。“新政發(fā)布，市場(chǎng)刺激作用十分明顯。”

“用實(shí)惠的價(jià)格住上好房子。”洪山區(qū)住房和城市更新局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，目前高品質(zhì)的準(zhǔn)四代住房尤其受到市場(chǎng)青睞，據(jù)統(tǒng)計(jì)，龍湖御湖境、城投金沙樾等區(qū)內(nèi)準(zhǔn)四代住宅項(xiàng)目1—5月網(wǎng)簽住房套數(shù)達(dá)1293套，成交金額近28億元，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率即達(dá)到70%以上。

我一直關(guān)注“第四代住宅”。并作為拉動(dòng)內(nèi)需的手段。特定問(wèn)了騰訊元寶。

回答：我們來(lái)梳理一下葉青教授關(guān)于推動(dòng)“第四代住宅”拉動(dòng)消費(fèi)的建議，以及其與國(guó)家重大規(guī)劃（十四五、十九大、二十大）的關(guān)系，特別是其首次在成都的發(fā)現(xiàn)和建議。

“第四代住宅”通常指一種融合了高層建筑、垂直綠化、私家花園庭院、空中共享平臺(tái)等元素的創(chuàng)新住宅模式。它打破了傳統(tǒng)單元樓或第三代“電梯公寓”的模式，核心特征包括：

高層建筑中的私家花園庭院：每戶擁有一個(gè)面積可觀的室外庭院（一般要求挑高≥6米，深度≥4米），可以種植較大的樹(shù)木和進(jìn)行戶外活動(dòng)，類(lèi)似于地面別墅的花園體驗(yàn)。

立體綠化體系：不僅是私家庭院，建筑外墻、公共平臺(tái)等都進(jìn)行綠化設(shè)計(jì)，形成“垂直森林”的效果，改善微環(huán)境。

空中共享鄰里平臺(tái)：每隔幾層設(shè)置大型公共平臺(tái)，促進(jìn)鄰里交往，可設(shè)置休閑設(shè)施（如運(yùn)動(dòng)器械、兒童游樂(lè)、茶座等）。

人車(chē)分流動(dòng)線優(yōu)化：通常結(jié)合智能技術(shù)優(yōu)化交通流線。

提升的居住體驗(yàn)與品質(zhì)：本質(zhì)是追求更高層次的居住舒適度和健康生態(tài)生活體驗(yàn)。

葉青教授的核心觀點(diǎn)是：推動(dòng)第四代住宅的落地和普及，能有效拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)。其邏輯鏈?zhǔn)牵?/p>

創(chuàng)造新的高端住房消費(fèi)需求：第四代住宅提供了前所未有的“空中院墅”體驗(yàn)，滿足了對(duì)更高品質(zhì)、更健康生態(tài)、更多私密空間的需求，尤其吸引城市中高收入人群，創(chuàng)造新的升級(jí)住房消費(fèi)熱點(diǎn)。

推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)與消費(fèi)：

建筑業(yè)升級(jí)：需要?jiǎng)?chuàng)新設(shè)計(jì)、建造技術(shù)和材料（如空中花園結(jié)構(gòu)、垂直綠化灌溉系統(tǒng)、新型墻體）。

綠色技術(shù)應(yīng)用：帶動(dòng)節(jié)能環(huán)保建材、智能家居、立體綠化技術(shù)與服務(wù)（植物選擇、養(yǎng)護(hù)設(shè)備）的需求。

家居與裝修消費(fèi)：庭院設(shè)計(jì)、布置及相關(guān)產(chǎn)品（庭院家具、園藝用品）消費(fèi)提升。

家電消費(fèi)：可能帶動(dòng)高端或特定功能家電消費(fèi)。

改善城市環(huán)境，提升生活品質(zhì)，間接刺激消費(fèi)：大規(guī)模的垂直綠化能改善空氣質(zhì)量、熱島效應(yīng)和城市景觀，提升居民幸福感，可能間接促進(jìn)對(duì)休閑、健康等相關(guān)領(lǐng)域的消費(fèi)投入。

提振市場(chǎng)信心，盤(pán)活房地產(chǎn)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期，能提供差異化產(chǎn)品，增加賣(mài)點(diǎn)，吸引有效需求，盤(pán)活存量土地和房企投資。

葉青教授的建議與其在不同時(shí)期對(duì)中央政策的理解和地方實(shí)踐的觀察緊密相關(guān)：

“十三五”規(guī)劃時(shí)期（2016-2020）初步提出與新模式的探索：“十三五”規(guī)劃強(qiáng)調(diào)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，鼓勵(lì)創(chuàng)新發(fā)展和綠色發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化和居民消費(fèi)升級(jí)是重要方向。

在這個(gè)階段，葉青教授通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外建筑發(fā)展趨勢(shì)的研究（包括在成都發(fā)現(xiàn)的實(shí)踐），開(kāi)始呼吁發(fā)展“第四代住宅”概念。他將其視為供給側(cè)改革在房地產(chǎn)領(lǐng)域的體現(xiàn)——通過(guò)提供創(chuàng)新性、高品質(zhì)的產(chǎn)品來(lái)創(chuàng)造新的消費(fèi)需求，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

葉青教授曾在成都開(kāi)會(huì)期間（具體時(shí)間可能在2015-2017年左右），在天府廣場(chǎng)附近首次看到了實(shí)際落成的第四代住宅項(xiàng)目雛形或完整案例（注：成都早期具有代表性的項(xiàng)目之一是七一國(guó)際廣場(chǎng)）。這種“空中帶大院子的樓房”給他留下了深刻印象。這種實(shí)地所見(jiàn)成為了他后續(xù)建議的重要實(shí)踐依據(jù)和信心來(lái)源。他可能在其相關(guān)提案或研究中特別提到成都的先行先試經(jīng)驗(yàn)，論證了這種模式在技術(shù)可行性和市場(chǎng)接受度上的可能性。

此時(shí)建議可能側(cè)重于概念引入、可行性論證、呼吁政策研究和局部試點(diǎn)。他會(huì)在講課、議案或建議中提到成都的經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)這種模式符合綠色發(fā)展（立體綠化）、人民對(duì)美好生活向往（別墅化體驗(yàn)）的趨勢(shì)，建議將其作為創(chuàng)新產(chǎn)品類(lèi)型納入地方規(guī)劃考慮，探索技術(shù)規(guī)范和扶持政策（如容積率獎(jiǎng)勵(lì)）。

十九大之后（2017年底起）明確作為拉動(dòng)內(nèi)需、高質(zhì)量發(fā)展的抓手：十九大報(bào)告確立“我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段”的基本判斷。強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位。同時(shí)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，在中高端消費(fèi)、創(chuàng)新引領(lǐng)等領(lǐng)域培育新增長(zhǎng)點(diǎn)。

葉青教授的建議更加系統(tǒng)化和目標(biāo)化。他將發(fā)展第四代住宅明確作為貫徹落實(shí)“房住不炒”，提升住房供給質(zhì)量，滿足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要，以及擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)的重要手段。他強(qiáng)調(diào)這不僅是房地產(chǎn)產(chǎn)品的創(chuàng)新，更是推動(dòng)相關(guān)制造業(yè)升級(jí)、綠色技術(shù)應(yīng)用、提升城市品質(zhì)的綜合系統(tǒng)工程，符合高質(zhì)量發(fā)展要求。他會(huì)繼續(xù)呼吁中央在政策層面給予指導(dǎo)和支持，鼓勵(lì)更多城市學(xué)習(xí)和推廣類(lèi)似成都的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

“十四五”規(guī)劃及“二十大”時(shí)期（2021年后）融入“雙碳”、智慧城市、宜居城市建設(shè)的大背景：“十四五”規(guī)劃明確提出推動(dòng)綠色發(fā)展、建設(shè)人與自然和諧共生的現(xiàn)代化。二十大報(bào)告將“雙碳”目標(biāo)、提升人民生活品質(zhì)、建設(shè)宜居城市等放在更突出位置。同時(shí)，國(guó)家更加重視通過(guò)擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

葉青教授的建議進(jìn)一步融入了“雙碳”目標(biāo)和智慧城市建設(shè)的理念。他更加強(qiáng)調(diào)第四代住宅在：

降碳增匯：大面積立體綠化的固碳作用，以及在建造、運(yùn)維中的節(jié)能潛力。“垂直森林”。

提升城市韌性：緩解熱島效應(yīng)，改善微氣候，促進(jìn)生物多樣性。

智慧宜居：結(jié)合智慧社區(qū)、智能家居技術(shù)，提升居住舒適性和便利性。

高品質(zhì)生活：應(yīng)對(duì)疫情后對(duì)健康居住環(huán)境的更高要求。

他建議在中央層面將支持高品質(zhì)綠色健康住宅（包括第四代住宅模式）的發(fā)展納入到新型城鎮(zhèn)化、城市更新、住房發(fā)展、綠色低碳發(fā)展、智慧城市等相關(guān)的國(guó)家規(guī)劃和政策文件中，并制定配套的激勵(lì)措施（如容積率獎(jiǎng)勵(lì)、綠色建筑補(bǔ)貼、稅費(fèi)優(yōu)惠等）。他也會(huì)持續(xù)呼吁學(xué)習(xí)推廣包括成都在內(nèi)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，鼓勵(lì)因地制宜進(jìn)行模式創(chuàng)新。

經(jīng)過(guò)幾年發(fā)展，成都的第四代住宅項(xiàng)目可能更多樣化，葉青教授可以基于更新的實(shí)踐案例和數(shù)據(jù)來(lái)論證其綜合效益，增強(qiáng)建議的說(shuō)服力。他會(huì)強(qiáng)調(diào)成都模式的示范效應(yīng)和對(duì)國(guó)家戰(zhàn)略的貢獻(xiàn)。

成都（如七一國(guó)際廣場(chǎng)等項(xiàng)目）是國(guó)內(nèi)最早一批探索并實(shí)際建成具有顯著第四代住宅特征（特別是突出表現(xiàn)每戶獨(dú)立大庭院）的項(xiàng)目之一，為全國(guó)提供了寶貴的實(shí)踐樣本。這些項(xiàng)目在當(dāng)時(shí)獲得了市場(chǎng)的高度關(guān)注和熱烈反響（如銷(xiāo)售火爆），從實(shí)踐層面證明了消費(fèi)者對(duì)具有“空中別墅”體驗(yàn)的高品質(zhì)住宅有強(qiáng)烈需求。

解決了相關(guān)結(jié)構(gòu)、荷載、防水、灌溉、植物選擇等技術(shù)問(wèn)題，為其他城市提供了可參考的技術(shù)路徑和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

正是親眼目睹成都項(xiàng)目的落地運(yùn)行，使得葉青教授從理論研究轉(zhuǎn)向更堅(jiān)定地推動(dòng)政策建議，并始終將其作為其建議成功可能的現(xiàn)實(shí)佐證。

葉青教授是一位長(zhǎng)期關(guān)注建筑創(chuàng)新、綠色發(fā)展和通過(guò)住房改善拉動(dòng)消費(fèi)的學(xué)者。他基于對(duì)國(guó)內(nèi)外建筑趨勢(shì)的研究，特別是在成都親眼所見(jiàn)首個(gè)成功的第四代住宅項(xiàng)目，受到啟發(fā)，并結(jié)合國(guó)家發(fā)展不同階段的政策導(dǎo)向，在“十三五”、“十九大”到“十四五”及“二十大”期間，持續(xù)建議將推動(dòng)第四代住宅的發(fā)展上升為國(guó)家層面。

最近，又出現(xiàn)“第五代住宅”。也是一個(gè)方向。

迪拜的“第五代住宅”是近年來(lái)全球高端住宅領(lǐng)域的顛覆性創(chuàng)新，其核心突破在于將大型泳池、立體花園與高層建筑深度融合，打造出“戶戶泳池、層疊花園”的空中生態(tài)莊園。

一、核心項(xiàng)目與設(shè)計(jì)亮點(diǎn)

Cavalli Couture（迪拜水運(yùn)河項(xiàng)目）

開(kāi)發(fā)商：DAMAC Properties ×意大利奢侈品牌Roberto Cavalli14。

限量70套超豪住宅（最小400㎡，最大800㎡），2025年5月交付。

每戶標(biāo)配無(wú)邊泳池：24小時(shí)恒溫循環(huán)系統(tǒng)，部分戶型支持多泳池串聯(lián)，形成“空中水系”。

垂直花園系統(tǒng)：露臺(tái)與挑高庭院結(jié)合熱帶植被，實(shí)現(xiàn)“花園上樓”。

景觀視野：全景俯瞰迪拜運(yùn)河、帆船酒店及哈利法塔。

配套設(shè)施：全球首個(gè)Cavalli水療中心（含室內(nèi)瀉湖、漂流河、時(shí)裝秀臺(tái)）。

私人雪茄酒廊、果汁吧及智能家居系統(tǒng)。

Casa Canal（迪拜運(yùn)河公園項(xiàng)目）

開(kāi)發(fā)商：AHS Properties × FENDI Casa & HBA Interiors。

曲線立面+錯(cuò)層泳池：14層建筑以波浪形外立面包裹，每層陽(yáng)臺(tái)嵌入私人泳池。

戶型多樣性：從3居室公寓到6居室復(fù)式（418–2787㎡），均帶花園露臺(tái)。

生態(tài)融合：開(kāi)放式布局連接室內(nèi)與垂直花園，智能灌溉系統(tǒng)維持綠植生態(tài)。

公共設(shè)施：頂層無(wú)邊泳池、私人影院、豪華車(chē)展廳及專(zhuān)屬咖啡廳。

二、“第五代住宅”的革新性特征

三、市場(chǎng)影響與趨勢(shì)

重新定義奢華生活標(biāo)準(zhǔn)：從“植物上樓”到“水系上樓”，滿足高凈值人群對(duì)私密性、自然療愈與社交展示的三重需求。

技術(shù)集成挑戰(zhàn)：泳池荷載（約5噸/㎡）、防水及恒溫系統(tǒng)需特殊結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，成本遠(yuǎn)超常規(guī)豪宅。

投資吸引力：依托迪拜“黃金簽證”政策（購(gòu)房超400萬(wàn)人民幣獲10年居留權(quán)），吸引全球資本。

2024年第三季度迪拜豪宅交易額同比上漲30.1%，印證市場(chǎng)對(duì)創(chuàng)新產(chǎn)品的追捧。