限購限價限貸調控不力后 開征房產稅是樓市泡沫必殺技嗎

過于期待房產稅對房價的調節作用，其本質上依然是一種行政性調控思維在作祟。

我國樓市的每一輪暴漲，在限購、限價、限貸等行政調控效力不彰之后，有關房產稅抑制泡沫的論調均會隨后傳出——10月6日，IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示，支持中國地方政府近期出臺的房地產市場調控政策，預計中國大城市房價漲幅將出現回調。

開征房產稅抑制樓市泡沫，這樣的論調并無太多的新意。最近10多年，每一輪樓市暴漲也均會迎來是否應開征房產稅的熱議。

至于羅德勞爾提議開征房產稅的兩大理由，事實上，則更有值得商榷的必要，在土地出讓金制度仍在的情況下，研究開征房產稅對地方政府財政收入的利好是否明顯存在不公平的嫌疑。而所謂的“有利于更好調控房地產市場”這一核心訴求，從具體實踐來講，也很容易淪為一廂情愿的幻想。

房產稅并非是抑制樓市泡沫的必殺技。從已試點房產稅的上海和重慶兩地來說，事實證明房產稅對上海樓市暴漲的抑制效果是失敗的，房產稅試點6年來，上海平均房價依然翻了一倍(年均增速約為16%),而重慶房價雖然6年來年均增速僅為6%-7%，但歸根到底卻并非是房產稅之功，而是極其寬松的土地供給制度，在過去10年間，重慶年均土地成交高達70平方公里，而上海市卻不足前者的十分之一。

房產稅僅是稅制改革的一個截面，其是否應該推出，究竟應該怎樣推出，理論上應與土地出讓金等現行房地產稅費動態平衡，而不宜持續沉迷于行政調控的慣性思維，過度期待房產稅對房價的調節作用。比如，日本早于1950年就開征房產稅，但其樓市依然迎來了上世紀70年代-80年代中期的持續大幅暴漲，隨后也迎來了上世紀90年代中后期不可避免的泡沫破裂，而在這一暴漲暴跌的輪回之間，房產稅所謂的抑制和調節功效可以說近似于無。

過于期待房產稅對房價的調節作用，其本質上與限購、限價、限貸一樣，依然是一種行政性調控思維在作祟。而對于構建一個健康良性的樓市而言，任何行政性的調控其作用均只可能是短暫的，只有遵循市場化邏輯的調控，作用才有可能是長期的。

其實，討論如何抑制樓市泡沫，我們并不需要過多的長篇大論，而只需要回歸于經濟學供需平衡的常識。在過去10多年，我國一、二線大城市房價之所以“屢調屢漲”，其根源在于人口流入與土地供給的結構性失衡（人口流入增幅遠遠大于土地供給增幅），而一、二線大城市人口持續大規模流入的核心動因，又在于其對優質教育、醫療等資源的相對壟斷。

故而，在當前樓市調控貌似又一次進入攻堅期之下，我們有必要拋棄掉既往的行政性主導思維，更不能將房產稅想象成抑制樓市泡沫的必殺技，而應該運用經濟學的常識，正視并有效化解上述結構性失衡的現實。具體而言，一方面應完善人口流入與土地供給的動態調節，亦即是說人口流入過多，土地供給亦有必要相對增加，另一方面則應優化教育、醫療等優質資源的區域性合理配置，只要三、四線城市的教育、醫療等資源配置進一步到位，大城市的房價泡沫必然可以得到適度消減。