暗訪房產中介機構：首付貸換“馬甲”重登臺

住建部、央行、銀監會等七部委日前聯合發布《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》，明確“首付貸”違法違規。按照七部委文件第五條要求，中介機構不得強迫委托人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。金融機構不得與未在房地產主管部門備案的中介機構合作提供金融服務。

那么，實際執行情況如何呢？記者在南京暗訪發現，部分中介機構依然提供類似墊資產品。

24日下午，記者以欲購買南京河西一套三居室二手房為名，分別向我愛我家、鏈家、中原地產、滿堂紅等大型中介機構咨詢二手房買賣。“我現住的房子準備賣掉，然后換河西的，是先買后賣還是先賣后買，一直沒想清楚。如果是先賣后買，按這套房子來說，我首付也差三五十萬元，你們能墊資嗎？”記者問中原地產的銷售經理。

“墊資取消了，早在二三月份就取消了，現在查得嚴，我們連墊資部門都干脆取消了。”銷售經理說，“你還是看看價格能承受的其他房子吧，或者戶型小一點、或者換一下樓盤。”

不過記者的困難，在另外一家中介機構得到了解決。“你現在有房子嗎？有貸款嗎？”這家中介公司的銷售經理問，“如果有房子、有貸款，那你再買只能是二套，首付50%，按你看中的這套算，首付要335萬，如果是首套，首付35%，首付188萬。”

記者說首付不夠，是先買后賣，還是先賣后買，很糾結。該經理說，如果這樣子，你可以跟我們簽個協議，你把房源獨家掛在我們公司，期限是半年，然后憑著這個協議，可以到銀行辦理墊資，這樣你首付就湊齊了，而且買河西房子也可以按首套來出首付。不過就是要出一點費用，萬分之零點四的利息和1個百分點的手續費。 “這也是我們8月1日才推出來的新政策，你可以考慮一下。”他說。

“是不是就相當于這半年時間，我的房子就抵押給銀行了？”

“可以這么理解，如果半年賣不掉，就是抵押給銀行。價格可以跟銀行商量。”他說。

在第三家房產中介，記者也得到了同樣的答案。“我們有合作的擔保機構，可以操作一下，墊資能解決，不過利息暫時我也不太清楚，需要的話可以幫你問問。但是墊資肯定能做。”他說。

如此看來，在部分中介機構，此前被禁止的“首付貸”換了一件馬甲，以前由中介公司直接墊資變成了這樣一套操作模式。

其實，買房首付暫時不足，是很多購房者都碰到的事情，以往往往通過親戚朋友借錢周轉，隨著房產中介業務延伸、P2P平臺出現等渠道打開，首付資金缺口就從親戚朋友借錢變為通過第三方解決，相當于從暗變明，“首付貸”由此而生。

“首付貸”自年初曝光以來，在全國兩會期間備受關注，央行有關人士明確表示，房地產中介機構、房地產開發企業與P2P平臺合作，所提供的“首付貸”產品不僅加大了居民購房的杠桿，削弱了宏觀調控政策的有效性，增加了金融風險，同時也增加了房地產市場的風險。隨后，一些P2P網貸平臺取消了這一產品，北京、上海、深圳、廣州等城市均叫停了“首付貸”產品。

一般來說，銀行在發放按揭貸款時，就已經想到了杠桿和風險問題。首付比例，是銀行設定的最低限度，以南京為例，目前首套房首付35%，杠桿就有3.5倍，如果首付只有10%，另外，25%也是借的，那么買房的杠桿就有10倍，由此可見“首付貸”潛藏的風險就在于購房者不僅有月供壓力，還要同時承擔首付還款的壓力，一旦經濟出現問題，那么就有可能兩頭都還不起。

貸款資金不能用于購房首付，是銀行發放購房按揭貸款的原則之一。這里的貸款資金，應該不僅指的是“首付貸”，還有其他抵押貸款類產品。在中介公司提供的“首付貸”之外，其他形式的貸款資金流入樓市也值得關注。近兩年，銀行、消費金融公司發力個人消費類貸款，多以無抵押信用貸款形式發放，申請人只要提供相關材料，辦一張該行的借記卡，就可以獲得30萬元左右的現金。對于這筆錢的使用范圍，雖然明令禁止不能用于購房首付，但由于是現金到申請者手中，資金幾經轉手，就可以作為首付資金購房，而銀行、消費金融公司追查起來并不容易。