張鵬： 下半年地產市場三個趨勢不可逆

張鵬：戰略布局上吻合市場趨勢，使當代置業在上半年獲得一定的速度。我們在已戰略聚焦一二線城市，布局長三角、珠三角，新進上海、蘇州、西安、佛山等城市。所以，在下半年，會依然是這樣的發展戰略，把更多的資源向一線城市、強二線城市進行傾斜。目前，在蘇州，合肥，上海等長三角板塊，當代置業都有不錯的區域市場占有率。關于價格走勢，影響價格的因素有特別多，比如土地市場的好壞，政策的松緊，我們還是期盼一個健康穩定的價格走勢，驟漲和驟跌都容易。

在所處的(城市),你預計的土地市場是什么狀態?所在企業(集團)下半年有無拿地的計劃?

張鵬：北京的土地市場，比我們想象中要更為嚴峻。 北京的土地資源從上半年開始就是嚴控的局勢，下半年這個政策也沒有松動的跡象，下半年北京的土地放量依然會比較少，在整體去庫存的戰略方向下，短時間內一線城市控制增量是不會改變的。當代置業一直處于穩健發展期，不會放棄任何一塊優質土地，拿地戰略將會集中在已經進入的一線和強二線城市，對于個別發展較好的強二線城市也會積極拓展，并進入。

對下半年全國的房地產市場怎么看?一線城市/新型城鎮化區域。

張鵬：這個其實誰都給不了準確回答。其實從幾年前，房地產市場就已經定性了，既不會像以前一樣瘋狂的暴利，也不會像悲觀主義者眼中這樣慘淡。上半年因為政策的利好，投資者的預期，地產迎來十分特殊的一輪發展，不過這并沒有扭轉房地產整體的趨勢，而且，在地方政府已經出現了很多相應的措施抑制市場的過載。從市場井噴到政策抑制的這場拉鋸戰中，一線城市區域因為先發優勢，在房地產市場上，政策刺激不如二線城市那么大。所以，二三線城市在下半年將會受到市場較大波動，而一線城市趨于穩定。

年下半年什么樣的產品受市場看好?

張鵬：差異化的產品，真實地為客戶打造的產品，會更被市場看好。

差異化代表了產品的唯一性，而舒適化代表產品的利他性。房地產產品的金融屬性在以后將會逐漸減弱，取而代之的是居住屬性的逐漸增強。

像當代置業這樣，堅持綠色差異化戰略的房企優勢會逐步凸顯。關注生存環境，關注居者健康，堅持綠色建筑，提供舒適節能住宅。一則擔當世界環保之重任；二則符合國家綠色之戰略；三則順應健康人居之需求。當代置業的MOMΛ系列已經在所進入的城市擁有眾多綠粉，我們也關注到有許多城市在招商引資中為房企設立綠色門檻。

請問您對下半年宏觀政策層面的預測(利率、金融等其他影響調控的政策)?

張鵬：下半年，具體的宏觀政策我們很難預測，但是在新的時代背景下，有三個趨勢是不可逆的。

第一，金融化。房地產金融全面突圍。在信貸和債券市場當中已經明顯的放量和突破。在信貸方面，房地產信貸累計達到了20萬億，與此同時，今年房地產債券市場同樣發展迅猛。也帶來新一輪的產業升級趨勢，房地產+金融將是下一輪洗牌的關鍵點。

第二，泛地產。泛地產行業全面興盛。包括物業公司、地產資產管理機構、互聯網＋地產型公司等在內的房地產及其相關行業在資本市場上也獲了不俗的發展。未來房地產的主業不再僅僅是開發商了，是城市運營商，也是服務提供商，更是互聯網企業。

第三，全價值。房地產基金向全價值鏈全面進軍。大量房地產基金在向房地產全價值鏈PE投資進軍，在向房地產相關新產業鏈領域、新產業的PE進軍。全價值鏈的發展將是房地產最新型的市場，新產業鏈的組成會占房地產更大的比重。全價值鏈和新產業鏈投資比重的不斷加大，將成為房地產基金發展的新常態。

宏觀政策會促進這些趨勢。

中小房企下半年破局之路在哪里?

張鵬：房企也都面臨著三個突破。誰能完成這三個突破，誰就能站在地產異軍突起的其列。

第一個是產品突破，也就是按照客戶需求，為客戶未來生活方式設計產品，調整產品結鉤，也就是現在說的供給側結構改革；

第二個是融資結構突破，原來融資以債為主，渠道單一，現在金融創新越來越多，不動產的金融化撲面而來，商業銀行、保險、互聯網金融、資產證券化、基金都會逐步市場化，多元化、證券化、股權融資使企業調整金融結構，降低資金成本；

第三個是客戶運營突破，過去房地產企業都是以土地、產品為主線的，獲取土地，設計產品，建設房子然后銷售，要真正以客戶為核心，運營客戶，維護客戶，形成客戶品牌，讓客戶感受到生活方式的改變，而不僅是物理的空間，而是一個有創意、有文化、有生活、有教育、有未來的社區，這需要研究客戶、引導客戶、客戶參與，和客戶共同打造一個未來模式的生活方式。這也是從增量市場為主轉向以存量市場為主的一轉折點。