第3001篇，表示從2017年2月12日開始至今“每日一文”不間斷，包括2020年上半年最困難的時候。原因是我的講課場所受到限制，只好寫出來給年輕干部看。

4月30日，武漢出臺新版樓市“漢九條”，釋放剛性和改善性住房需求。

一、金融支持優化

青年群體貸款服務：鼓勵商業銀行面向在漢就業創業青年群體，提供特色化住房貸款產品及靈活還款方式（如降低利率、延長還款周期等）。

公積金政策升級：提高第二套住房公積金貸款最高額度，與首套房一致（原二套房額度低于首套）。

支持“由租轉購”群體，租房提取額可合并計入公積金貸款余額。

二、補貼與稅費優惠

多孩家庭購房補貼：二孩家庭補貼6萬元，三孩家庭補貼12萬元（2025年5月1日-12月31日全市適用）。

改善性購房契稅補貼：2025年內出售舊房后6個月內購新房，或購新房后12個月內出售舊房，可享契稅全額補貼。

商辦類購房支持：個人購買新建商業、辦公房用于非經營的，給予契稅50%補助，商業貸款首付比例由50%降至45%。

三、存量盤活與以舊換新

二手住房收購計劃：全市計劃收購3000套個人二手住房，用于租賃住房和安置房，支持跨區“以舊換新”。

商辦庫存去化創新：允許企業將自持商辦類房屋以新建商品房形式整體或分層轉讓（不改變規劃用途）。

本次“漢九條”是繼2023年“漢十條”后武漢樓市的又一重磅政策。

這些政策讓“大房子”“好房子”好賣。

位于洪山區街道口的龍湖御湖境項目從開盤至今已售769套，此前一直處于“斷貨”狀態，前期儲備意向客戶已達近百組。5月，樓盤新推出72套房，開售一周內就已訂購了一大半，目前已售出65套，銷售額達2.5億元。“新政發布，市場刺激作用十分明顯。”

“用實惠的價格住上好房子。”洪山區住房和城市更新局相關負責人介紹，目前高品質的準四代住房尤其受到市場青睞，據統計，龍湖御湖境、城投金沙樾等區內準四代住宅項目1—5月網簽住房套數達1293套，成交金額近28億元，多個項目開盤去化率即達到70%以上。

我一直關注“第四代住宅”。并作為拉動內需的手段。特定問了騰訊元寶。

回答：我們來梳理一下葉青教授關于推動“第四代住宅”拉動消費的建議，以及其與國家重大規劃（十四五、十九大、二十大）的關系，特別是其首次在成都的發現和建議。

“第四代住宅”通常指一種融合了高層建筑、垂直綠化、私家花園庭院、空中共享平臺等元素的創新住宅模式。它打破了傳統單元樓或第三代“電梯公寓”的模式，核心特征包括：

高層建筑中的私家花園庭院：每戶擁有一個面積可觀的室外庭院（一般要求挑高≥6米，深度≥4米），可以種植較大的樹木和進行戶外活動，類似于地面別墅的花園體驗。

立體綠化體系：不僅是私家庭院，建筑外墻、公共平臺等都進行綠化設計，形成“垂直森林”的效果，改善微環境。

空中共享鄰里平臺：每隔幾層設置大型公共平臺，促進鄰里交往，可設置休閑設施（如運動器械、兒童游樂、茶座等）。

人車分流動線優化：通常結合智能技術優化交通流線。

提升的居住體驗與品質：本質是追求更高層次的居住舒適度和健康生態生活體驗。

葉青教授的核心觀點是：推動第四代住宅的落地和普及，能有效拉動內需、刺激消費。其邏輯鏈是：

創造新的高端住房消費需求：第四代住宅提供了前所未有的“空中院墅”體驗，滿足了對更高品質、更健康生態、更多私密空間的需求，尤其吸引城市中高收入人群，創造新的升級住房消費熱點。

推動相關產業鏈升級與消費：

建筑業升級：需要創新設計、建造技術和材料（如空中花園結構、垂直綠化灌溉系統、新型墻體）。

綠色技術應用：帶動節能環保建材、智能家居、立體綠化技術與服務（植物選擇、養護設備）的需求。

家居與裝修消費：庭院設計、布置及相關產品（庭院家具、園藝用品）消費提升。

家電消費：可能帶動高端或特定功能家電消費。

改善城市環境，提升生活品質，間接刺激消費：大規模的垂直綠化能改善空氣質量、熱島效應和城市景觀，提升居民幸福感，可能間接促進對休閑、健康等相關領域的消費投入。

提振市場信心，盤活房地產：在房地產市場下行周期，能提供差異化產品，增加賣點，吸引有效需求，盤活存量土地和房企投資。

葉青教授的建議與其在不同時期對中央政策的理解和地方實踐的觀察緊密相關：

“十三五”規劃時期（2016-2020）初步提出與新模式的探索：“十三五”規劃強調供給側結構性改革，推動經濟結構優化升級，鼓勵創新發展和綠色發展。新型城鎮化和居民消費升級是重要方向。

在這個階段，葉青教授通過對國內外建筑發展趨勢的研究（包括在成都發現的實踐），開始呼吁發展“第四代住宅”概念。他將其視為供給側改革在房地產領域的體現——通過提供創新性、高品質的產品來創造新的消費需求，優化住房供給結構。

葉青教授曾在成都開會期間（具體時間可能在2015-2017年左右），在天府廣場附近首次看到了實際落成的第四代住宅項目雛形或完整案例（注：成都早期具有代表性的項目之一是七一國際廣場）。這種“空中帶大院子的樓房”給他留下了深刻印象。這種實地所見成為了他后續建議的重要實踐依據和信心來源。他可能在其相關提案或研究中特別提到成都的先行先試經驗，論證了這種模式在技術可行性和市場接受度上的可能性。

此時建議可能側重于概念引入、可行性論證、呼吁政策研究和局部試點。他會在講課、議案或建議中提到成都的經驗，強調這種模式符合綠色發展（立體綠化）、人民對美好生活向往（別墅化體驗）的趨勢，建議將其作為創新產品類型納入地方規劃考慮，探索技術規范和扶持政策（如容積率獎勵）。

十九大之后（2017年底起）明確作為拉動內需、高質量發展的抓手：十九大報告確立“我國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段”的基本判斷。強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。同時，深化供給側結構性改革，在中高端消費、創新引領等領域培育新增長點。

葉青教授的建議更加系統化和目標化。他將發展第四代住宅明確作為貫徹落實“房住不炒”，提升住房供給質量，滿足人民日益增長的美好生活需要，以及擴大內需、促進消費升級的重要手段。他強調這不僅是房地產產品的創新，更是推動相關制造業升級、綠色技術應用、提升城市品質的綜合系統工程，符合高質量發展要求。他會繼續呼吁中央在政策層面給予指導和支持，鼓勵更多城市學習和推廣類似成都的實踐經驗。

“十四五”規劃及“二十大”時期（2021年后）融入“雙碳”、智慧城市、宜居城市建設的大背景：“十四五”規劃明確提出推動綠色發展、建設人與自然和諧共生的現代化。二十大報告將“雙碳”目標、提升人民生活品質、建設宜居城市等放在更突出位置。同時，國家更加重視通過擴大內需穩定經濟增長。

葉青教授的建議進一步融入了“雙碳”目標和智慧城市建設的理念。他更加強調第四代住宅在：

降碳增匯：大面積立體綠化的固碳作用，以及在建造、運維中的節能潛力。“垂直森林”。

提升城市韌性：緩解熱島效應，改善微氣候，促進生物多樣性。

智慧宜居：結合智慧社區、智能家居技術，提升居住舒適性和便利性。

高品質生活：應對疫情后對健康居住環境的更高要求。

他建議在中央層面將支持高品質綠色健康住宅（包括第四代住宅模式）的發展納入到新型城鎮化、城市更新、住房發展、綠色低碳發展、智慧城市等相關的國家規劃和政策文件中，并制定配套的激勵措施（如容積率獎勵、綠色建筑補貼、稅費優惠等）。他也會持續呼吁學習推廣包括成都在內的先進經驗，鼓勵因地制宜進行模式創新。

經過幾年發展，成都的第四代住宅項目可能更多樣化，葉青教授可以基于更新的實踐案例和數據來論證其綜合效益，增強建議的說服力。他會強調成都模式的示范效應和對國家戰略的貢獻。

成都（如七一國際廣場等項目）是國內最早一批探索并實際建成具有顯著第四代住宅特征（特別是突出表現每戶獨立大庭院）的項目之一，為全國提供了寶貴的實踐樣本。這些項目在當時獲得了市場的高度關注和熱烈反響（如銷售火爆），從實踐層面證明了消費者對具有“空中別墅”體驗的高品質住宅有強烈需求。

解決了相關結構、荷載、防水、灌溉、植物選擇等技術問題，為其他城市提供了可參考的技術路徑和經驗教訓。

正是親眼目睹成都項目的落地運行，使得葉青教授從理論研究轉向更堅定地推動政策建議，并始終將其作為其建議成功可能的現實佐證。

葉青教授是一位長期關注建筑創新、綠色發展和通過住房改善拉動消費的學者。他基于對國內外建筑趨勢的研究，特別是在成都親眼所見首個成功的第四代住宅項目，受到啟發，并結合國家發展不同階段的政策導向，在“十三五”、“十九大”到“十四五”及“二十大”期間，持續建議將推動第四代住宅的發展上升為國家層面。

最近，又出現“第五代住宅”。也是一個方向。

迪拜的“第五代住宅”是近年來全球高端住宅領域的顛覆性創新，其核心突破在于將大型泳池、立體花園與高層建筑深度融合，打造出“戶戶泳池、層疊花園”的空中生態莊園。

一、核心項目與設計亮點

Cavalli Couture（迪拜水運河項目）

開發商：DAMAC Properties × 意大利奢侈品牌Roberto Cavalli14。

限量70套超豪住宅（最小400㎡，最大800㎡），2025年5月交付。

每戶標配無邊泳池：24小時恒溫循環系統，部分戶型支持多泳池串聯，形成“空中水系”。

垂直花園系統：露臺與挑高庭院結合熱帶植被，實現“花園上樓”。

景觀視野：全景俯瞰迪拜運河、帆船酒店及哈利法塔。

配套設施：全球首個Cavalli水療中心（含室內瀉湖、漂流河、時裝秀臺）。

私人雪茄酒廊、果汁吧及智能家居系統。

Casa Canal（迪拜運河公園項目）

開發商：AHS Properties × FENDI Casa & HBA Interiors。

曲線立面+錯層泳池：14層建筑以波浪形外立面包裹，每層陽臺嵌入私人泳池。

戶型多樣性：從3居室公寓到6居室復式（418–2787㎡），均帶花園露臺。

生態融合：開放式布局連接室內與垂直花園，智能灌溉系統維持綠植生態。

公共設施：頂層無邊泳池、私人影院、豪華車展廳及專屬咖啡廳。

二、“第五代住宅”的革新性特征

三、市場影響與趨勢

重新定義奢華生活標準：從“植物上樓”到“水系上樓”，滿足高凈值人群對私密性、自然療愈與社交展示的三重需求。

技術集成挑戰：泳池荷載（約5噸/㎡）、防水及恒溫系統需特殊結構設計，成本遠超常規豪宅。

投資吸引力：依托迪拜“黃金簽證”政策（購房超400萬人民幣獲10年居留權），吸引全球資本。

2024年第三季度迪拜豪宅交易額同比上漲30.1%，印證市場對創新產品的追捧。