一、讓數據說“需求”為王

國家統計局：2020年，全國商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，這一成交量也打破了2018年171654萬平方米的銷售規模，再創歷史新高；商品房銷售額148969億元，增長8.7%！

對比2019年數據，70個大中城市里，54個城市房價出現上漲，16城市房價出現下跌。

易居研究院：2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價16018元/平方米，同比上漲10.8%。其中，一線城市新建商品住宅成交均價44968元/平方米，同比上漲2.7%；二線城市新建商品住宅成交均價15599元/平方米，同比上漲9.6%。

這大大超出了2020年初，甚至2019年底的諸多預測值！不少房企在去年也感覺困難重重。

中指院：1月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米15853元，環比上漲0.37%，漲幅較上月擴大0.12個百分點。

2月正逢春節假期，各地倡導“就地過年”，居民返鄉置業意愿或有所下降，就地買房意愿可能提升；部分熱點城市房價仍有上漲壓力，更多樓市加碼調控或許已在路上。

克而瑞（易居中國下屬全資子公司）：1月，百強房企迎來開門紅，實現銷售金額9863億元，整體銷售規模較去年同期大幅增長70.9%。去年同期受春節假期及疫情影響基數較低；即使與沒有發生疫情的2019年同期相比，也有49.2%的同比增幅。

中國恒大：1月，實現合約銷售金額581.2億元，同比增長43.3%；合約銷售面積655.6萬平方米，同比增長45.8%。

碧桂園：1月，實現合同銷售金額約403.2億元，同比增長22.48%，合同銷售建筑面積約456萬平方米，同比增長20.32%。

銷售額和銷售面積雙雙創出新高，核心因素還是——需求！

首先，2020是調控的第5個年頭，投機炒作的需求已微乎其微，剩下的都是真實需求（剛需、剛改、終極改善：大平層、別墅等），5年來銷售額連年增長，銷售面積只在2019年微跌了0.1%。

其次，新冠疫情可以說是有史以來最嚴厲的“調控”。一方面，供給端，售樓處一度無法開門迎客，工地無法開工；另一方面，需求端，除了少數行業，其他都受到疫情沖擊，不少潛在購房者的收入下滑，人們為了應對不確定性，加杠桿的意愿降低，加大現金儲備的意愿升高。

第三，我國房地產已經進入由剛需驅動轉變為改善驅動的階段，我國總體上早已不缺房，但一方面，部分城市缺房；另一方面，大多數城市還缺好房子。

疫情讓人們意識到大房子，綠色、健康住宅的重要性，加速了改善產品的銷售和溢價。這種需求，會一直持續到城市化結束。

最后，房地產業體量大，關聯度高，拉動上下游50多個行業。根據恒大研究院的綜合測算，2019年房地產業增加值占GDP比重為7.0%，拉動上下游行業增加值占比達17.2%，對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18%。解決了大量的就業。

與全球發達經濟體相比，我國房地產在GDP中的占比并不高。恒大研究院根據多種方法測算，預計2021年房地產投資全年增速7.4%。

2020年那么困難都過去了，2021年的每一天對房地產來說都是好日子。

二、只住不炒：不可能沒有調控

去年8月起，實施“三條紅線”收緊房貸，一手樓成交量跌3%，樓價平穩，但看淡三至四線城市，認為發展商可能會減價賣樓。

紅線一是剔除預收款的資產負債率不得大于70%。

紅線二是凈負債率不得大于100%，凈負債率=負債總額。

紅線三是現金短債比不得小于1倍。主要指的是公司現金與短期債務的比例，當現金短債比小于一的時候，公司短期內可能遇到較大的資金挫折。

貝殼研究院：1月，房企發債1630億元，同比下降5.3%。

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模不得增加；

“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%；

“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%；

“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規模年增速不得超過15%。

2月1日晚間，華夏幸福發布公告稱，發生債務逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。華夏幸福于2月1日組建了金融機構債權人委員會，以期解決問題。

中誠信國際公告稱，將“18華夏03”、“18華夏06”、“18華夏07”和“19華夏01”的債項信用等級由AAA調降至AA+，并將華夏幸福主體和債項信用等級列入可能降級的觀察名單。

湖北到位資金八成依賴企業自籌和銷售回款。

2021年1月1日房地產市場又迎來了一項新規，監管部門對于房地產貸款設置了“兩道紅線”：房地產貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

“三道紅線”倒逼房企降負債，去杠桿，融資渠道收緊，銷售回款壓力驟增，以價換量搶回款將是踩線房企未來的常規動作，為回歸合理負債，房地產運營商很多營銷政策將金融屬性發揮的淋漓盡致。

“兩道紅線”從表面看會直接影響個人貸款余額，其實還是在防范房地產貸款金融風險，在控制上限額度的同時，購房者購房資質和購房杠桿將會越來越嚴謹。

廣州某城商行信貸部負責人稱，該行已經暫停了新增個人住房按揭貸款申請的接收。

三、避霾、避暑、避寒、避疫小鎮

住宅小區“沉浸”在文化藝術氛圍里，人們不再滿足于居家小屋的舒適、安全和實用，更要求住宅小區有高科技賦能，有適老化改造，還要有濃郁、獨特、高雅的文化藝術氛圍等等。

我的住房史：筒子樓-一室半一廳-二室半一廳-復式樓……

藍城學院式頤養2.0的首個樣板（宋衛平）。最低100萬出頭的總價。杭州人買走了75%的房源，大部分都是“宋粉”。

宋希望：“每年中秋節，明月會在水池投下倒影。業主們圍坐一起，一邊賞月，一邊品嘗月餅?！?/span>

建筑設計團隊在采訪了許多大學教授、程序員后，最終創建了一套“地-月-日”模型系統。根據對地球公轉位置定位和對月相位置的模擬，算出了小鎮里的最佳賞月位置，并將它命名為“浣月臺”。

還在“浣月臺”設計了一塊鏡面水池，并叮囑水池不設光源，讓月亮的倒影呈現最唯美的狀態。

避霾房+養老房：城里人的第二套房子。

之前有研究證實，空氣污染與嬰兒出生時的低體重（低于2.5千克）有關，而出生時的低體重往往與他們成年后的多種疾病相關。

因為2008年北京奧運會期間污染得到控制，空氣質量顯著改善，奧運會結束后立即出生的“奧運寶寶”平均出生體重更重。

北京奧運期間孕期剛好處于第8個月的孕婦，她們生下的嬰兒比2007年或2009年同一時期出生嬰兒平均出生體重增加了23克。而這一變化與奧運期間北京空氣污染物濃度下降、空氣質量顯著改善有關。

2008年8月8日到9月24日（47天），奧運會和殘奧會在北京舉辦。在開幕前幾個月，北京市采取了包括關閉工廠、車輛限行、人工降雨、遮擋工地，甚至勒令街邊燒烤攤停業等強有力的治理空氣污染措施。

這些措施使得北京SO2（二氧化硫）濃度下降了60%，CO（一氧化碳）下降了48%，NO2(二氧化氮)下降了43%，吸入顆粒物PM2.5值也顯著下降。但奧運會結束后，這些污染物的濃度開始“恢復到正常水平”。

北京奧運會期間，孕期處于第一個月或第二個月，甚至處于第七個月的孕婦，她們生下的嬰兒，其出生體重都沒有明顯增加。

該研究由13名中美研究人員組成的研究小組完成，其中有4位中國科學家。

避霾+避暑+康養+療養+溫泉特色小鎮（39歲網絡人員住養老院2個月）。

高海拔綠水青山更是金山銀山，恩施州利川蘇馬蕩，海拔1500米。

恩施各縣市的海拔都比較高，有避霾的優勢，在海拔1000米以上有避暑的優勢。

在十多年前，筆者參與社科專家恩施行時，就建議依托武漢、重慶兩大火爐，把恩施建設成為避暑勝地。

在秦巴山區（十堰）、大別山區（黃岡）、幕阜山區（咸寧）也有高海拔山區可以作為避暑勝地開發。

筆者到英山桃花溪避暑小鎮考察，海拔就是1000米。

買房避暑還是買床避暑。

2020年7月23日，利川市政府與天府江廈實業有限公司簽訂西蘭卡普國際康養度假區項目投資協議。擬投資107億元，將西蘭卡普項目建成華中地區高品質的旅游、康養、度假目的地，建設周期為6年。

2020年8月18日，武漢生物工程學院利川產學研用基地項目在南坪鄉川東村開工。利川市首座全日制大學：武陵山康養學院籌建工作也在推進中。

四、第四代住宅

第四代住宅，又稱庭院房、立體園林生態住房、或城市森林花園建筑。電梯房戶戶帶庭院，有超高贈送，可養魚，養花。

第一代住宅，原始茅草房，茅草土墻。

第二代住宅，矮磚房。

第三代住宅，現在常見電梯房。

五、服務區+商業體

廣東恩平市大槐服務區堪稱一絕。

由廣東通驛高速公路服務區有限公司首個自主設計與建設、作為商業綜合體進行打造的標桿服務區，作為廣東首個雙開放式服務區（居民與過客），服務區國道停車場和高速停車場采用“高差物理隔離法”，為國道車輛臨時進入服務區設置專用停車場，車輛無法互通?？浚每涂梢宰杂蛇M出。

六、以改革思維加裝電梯

2021年房地產業兩大重點。

一是加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

1月13日北京發了《租賃房建設導則征求意見》指出：出租用于居住的房屋，主要分為住宅型租賃住房、宿舍型租賃住房、公寓型租賃住房三種建筑類型，住宅型租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主；宿舍型租賃住房人均使用面積不得小于4平方米；公寓型租賃住房原則上適用1-2人居住，人均使用面積不得小于5平方米。但所有居室不應布置在地下室。

北京市住建委、市場監管局、金融局、網信辦、北京銀保監局等五部門聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》。

限制企業資金池。一方面限制住房租賃企業預收租金數額，明確規定向租客預收的租金數額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經營模式。另一方面，嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

二是要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造。

未來5年，舊改主要受益的有水泥、防水材料、建筑涂料、管材4大板塊，并據測算此輪舊改可拉動的防水材料需求近3000億元、管材需求超過2000億元、水泥需求超過4000億元。

老舊小區改造的市場空間或達5萬億，若按5年改造期來計算，預計每年可貢獻1萬余億投資額。

由于一樓住戶的反對，舊樓加裝電梯成為天下第一難事（過去是計劃生育）。現在全國有三大模式：

（1）廣州的成片模式，一個小區一起裝，可以降低成本、減少阻力。

（2）上海“6+1”模式，6層老樓，可以加一層的話，讓一樓搬到7樓，1樓的維修之后出售，獲得加裝電梯與加層的費用。

（3）北京舊樓重建模式。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價值，可以重建，適當擴大廚房、陽臺、房間面積，并順理成章地加裝電梯。

2020年7月1日，北京發布《關于開展危舊樓房改建試點工作的意見》。

很多小區采用的“資金分攤”的方式，即1、2樓的住戶不出錢，按照3樓出25%、4樓出30%、5樓出35%，6樓出40%裝修費用進行分攤，多余30%的費用用于彌補1~2樓住戶的損失，并且以后電梯的維護費用也要按照這個比例。

在2017年年底，北京市大興區老舊樓房加裝電梯工程開工，電梯根據“自愿申請、免費安裝、有償使用”的原則安裝，安裝期間居民不用付錢，投入使用后居民按照類似乘坐公交刷卡的方式付費，按次計費。

昆明一老小區試運行4部“共享電梯”，居民按次、月或年付費用。計劃收費標準為2到3層0.2元/次、4到5層0.25元/次、6到7層0.3元/次，樓層越高收費越高。投用后中介將小區房價整體提高了2千元/平米。住戶還可以辦理月卡和年卡，年卡費用最高不超過每年800元。

但是，共享電梯沒有辦法解決根本問題：一二層的反對。

錯層入戶，是指增設電梯后，電梯?？繉诱九c樓梯間轉角休息平臺處于同一水平面，乘坐電梯到達相應樓層的休息平臺后，乘客需向上或向下走半層步行樓梯入戶的方式。

平層入戶，是指增設電梯后，電梯?？繉诱九c住戶所處的樓層通道或陽臺地坪處于同一水平面，乘坐電梯到達相應樓層后，可直接在住戶陽臺或客廳開門入戶的方式。

混合型入戶，是指二種以上入戶方式的混搭，亞平層入戶方式可以方便與平層入戶方式、錯層入戶方式混搭。后面直接進客廳。

七、建筑工程的三個案例

1、海云筑

2019年9月20日，海爾正式發布COSMOPlat中文名稱“卡奧斯”，它是海爾推出的具有中國自主知識產權、全球首家引入用戶全流程參與體驗的工業互聯網平臺，居國家級10大跨行業、跨領域“雙跨”平臺名單首位，作為全球最大的大規模定制解決方案平臺，匯聚了3.4億用戶、4.3萬家企業和390多萬家生態資源。

2020年5月，國家住建部發布《2019年裝配式建筑發展概況》顯示，近4年年均增長率55%。2025年裝配式建筑市場容量能達5萬億。不容忽視的痛點，如標準化程度低、建設模式創新不夠、信息化發展滯后、專業人才缺口大……

卡奧斯2020年6月8日針對裝配式建筑行業，依托以用戶為中心的大規模定制模式，推出了全球首個裝配式建筑大規模定制工業互聯網平臺“海云筑”。

針對以用戶為中心的生態場景閉環，平臺將提供智能建筑服務、智能家居服務，進而實現商業模式創新。

從銷售產品到提供服務，海云筑平臺可對外輸出裝配建筑工廠服務、設計、產品系列采購、人才服務、工程/售后服務及建筑新材料研究等六大新業務場景，以實現供應鏈采購、全流程管理等一系列業務功能。

對裝配式建筑行業實現數字化、網絡化、智能化轉型升級的賦能。

遠大住工成立于1996年，一直專注在建筑工業化領域研究與探索，到現在形成了一個完整的產業鏈。

2、定制別墅

鄉村自建房定制化是2020年雙十一的新消費趨勢。京東平臺上鄉村別墅銷售同比增長221%。其中，最壕“尾款人”前兩名分別被湖南、廣東消費者包攬，訂金均為5000元，尾款則分別高達226萬和218萬。

經營大型超市的李先生拆除了20多年的老屋，為父母購買了面積437平的三層樓房。內部設有淋浴凳、扶手、起床小夜燈、360°監控等，滿足老年人需求。訂單顯示，他最終付了218萬尾款。

“以前農村的小施工隊建筑質量很難讓人放心，還怕被偷工減料，更別說建有品味、有檔次的房了?！薄熬W上品牌商的設計施工水平是普通施工隊沒法比的，而且從設計到裝修全包，6個月拎包入住，至于質量和售后，在京東上下單我也很放心?！?/span>

3、建筑機器人

2018年便開始立項建立“碧桂園深圳機器人產業園”。

2020年11月，交付了9款43臺建筑機器人。包括安全警戒機器人、鋪磚機器人、噴漆機器人、掃地機器人等。這些機器人幾乎可以完成所有建筑工序。免除了工人在戶外施工危險。在人工智能的加持下，這些機器人的工作精準度比人類更高。比如，臥室內需要放多少水泥，需要多少塊地板磚，并且在貼地板磚時可以做到“嚴絲合縫”。這些數據也會作為后期成本控制的依據。

“人工智能+建筑”構成智能制造的一個分支，已經被列入政府工作報告。