一、讓數(shù)據(jù)說“需求”為王

國家統(tǒng)計局：2020年，全國商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長2.6%，這一成交量也打破了2018年171654萬平方米的銷售規(guī)模，再創(chuàng)歷史新高；商品房銷售額148969億元，增長8.7%！

對比2019年數(shù)據(jù)，70個大中城市里，54個城市房價出現(xiàn)上漲，16城市房價出現(xiàn)下跌。

易居研究院：2020年，全國100個城市新建商品住宅成交均價16018元/平方米，同比上漲10.8%。其中，一線城市新建商品住宅成交均價44968元/平方米，同比上漲2.7%；二線城市新建商品住宅成交均價15599元/平方米，同比上漲9.6%。

這大大超出了2020年初，甚至2019年底的諸多預(yù)測值！不少房企在去年也感覺困難重重。

中指院：1月，全國100個城市新建住宅平均價格為每平方米15853元，環(huán)比上漲0.37%，漲幅較上月擴大0.12個百分點。

2月正逢春節(jié)假期，各地倡導(dǎo)“就地過年”，居民返鄉(xiāng)置業(yè)意愿或有所下降，就地買房意愿可能提升；部分熱點城市房價仍有上漲壓力，更多樓市加碼調(diào)控或許已在路上。

克而瑞（易居中國下屬全資子公司）：1月，百強房企迎來開門紅，實現(xiàn)銷售金額9863億元，整體銷售規(guī)模較去年同期大幅增長70.9%。去年同期受春節(jié)假期及疫情影響基數(shù)較低；即使與沒有發(fā)生疫情的2019年同期相比，也有49.2%的同比增幅。

中國恒大：1月，實現(xiàn)合約銷售金額581.2億元，同比增長43.3%；合約銷售面積655.6萬平方米，同比增長45.8%。

碧桂園：1月，實現(xiàn)合同銷售金額約403.2億元，同比增長22.48%，合同銷售建筑面積約456萬平方米，同比增長20.32%。

銷售額和銷售面積雙雙創(chuàng)出新高，核心因素還是——需求！

首先，2020是調(diào)控的第5個年頭，投機炒作的需求已微乎其微，剩下的都是真實需求（剛需、剛改、終極改善：大平層、別墅等），5年來銷售額連年增長，銷售面積只在2019年微跌了0.1%。

其次，新冠疫情可以說是有史以來最嚴厲的“調(diào)控”。一方面，供給端，售樓處一度無法開門迎客，工地?zé)o法開工；另一方面，需求端，除了少數(shù)行業(yè)，其他都受到疫情沖擊，不少潛在購房者的收入下滑，人們?yōu)榱藨?yīng)對不確定性，加杠桿的意愿降低，加大現(xiàn)金儲備的意愿升高。

第三，我國房地產(chǎn)已經(jīng)進入由剛需驅(qū)動轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳乞?qū)動的階段，我國總體上早已不缺房，但一方面，部分城市缺房；另一方面，大多數(shù)城市還缺好房子。

疫情讓人們意識到大房子，綠色、健康住宅的重要性，加速了改善產(chǎn)品的銷售和溢價。這種需求，會一直持續(xù)到城市化結(jié)束。

最后，房地產(chǎn)業(yè)體量大，關(guān)聯(lián)度高，拉動上下游50多個行業(yè)。根據(jù)恒大研究院的綜合測算，2019年房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為7.0%，拉動上下游行業(yè)增加值占比達17.2%，對GDP增長的貢獻率分別高達7%、18%。解決了大量的就業(yè)。

與全球發(fā)達經(jīng)濟體相比，我國房地產(chǎn)在GDP中的占比并不高。恒大研究院根據(jù)多種方法測算，預(yù)計2021年房地產(chǎn)投資全年增速7.4%。

2020年那么困難都過去了，2021年的每一天對房地產(chǎn)來說都是好日子。

二、只住不炒：不可能沒有調(diào)控

去年8月起，實施“三條紅線”收緊房貸，一手樓成交量跌3%，樓價平穩(wěn)，但看淡三至四線城市，認為發(fā)展商可能會減價賣樓。

紅線一是剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%。

紅線二是凈負債率不得大于100%，凈負債率=負債總額。

紅線三是現(xiàn)金短債比不得小于1倍。主要指的是公司現(xiàn)金與短期債務(wù)的比例，當(dāng)現(xiàn)金短債比小于一的時候，公司短期內(nèi)可能遇到較大的資金挫折。

貝殼研究院：1月，房企發(fā)債1630億元，同比下降5.3%。

“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規(guī)模不得增加；

“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；

“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；

“三線”均未超出閾值為“綠色檔”， 有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

2月1日晚間，華夏幸福發(fā)布公告稱，發(fā)生債務(wù)逾期涉及的本息金額為52.55億元，但公司的可動用資金僅為8億。華夏幸福于2月1日組建了金融機構(gòu)債權(quán)人委員會，以期解決問題。

中誠信國際公告稱，將“18華夏03”、“18華夏06”、“18華夏07”和“19華夏01”的債項信用等級由AAA調(diào)降至AA+，并將華夏幸福主體和債項信用等級列入可能降級的觀察名單。

湖北到位資金八成依賴企業(yè)自籌和銷售回款。

2021年1月1日房地產(chǎn)市場又迎來了一項新規(guī)，監(jiān)管部門對于房地產(chǎn)貸款設(shè)置了“兩道紅線”：房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限。

“三道紅線”倒逼房企降負債，去杠桿，融資渠道收緊，銷售回款壓力驟增，以價換量搶回款將是踩線房企未來的常規(guī)動作，為回歸合理負債，房地產(chǎn)運營商很多營銷政策將金融屬性發(fā)揮的淋漓盡致。

“兩道紅線”從表面看會直接影響個人貸款余額，其實還是在防范房地產(chǎn)貸款金融風(fēng)險，在控制上限額度的同時，購房者購房資質(zhì)和購房杠桿將會越來越嚴謹。

廣州某城商行信貸部負責(zé)人稱，該行已經(jīng)暫停了新增個人住房按揭貸款申請的接收。

三、避霾、避暑、避寒、避疫小鎮(zhèn)

住宅小區(qū)“沉浸”在文化藝術(shù)氛圍里，人們不再滿足于居家小屋的舒適、安全和實用，更要求住宅小區(qū)有高科技賦能，有適老化改造，還要有濃郁、獨特、高雅的文化藝術(shù)氛圍等等。

我的住房史：筒子樓-一室半一廳-二室半一廳-復(fù)式樓……

藍城學(xué)院式頤養(yǎng)2.0的首個樣板（宋衛(wèi)平）。最低100萬出頭的總價。杭州人買走了75%的房源，大部分都是“宋粉”。

宋希望：“每年中秋節(jié)，明月會在水池投下倒影。業(yè)主們圍坐一起，一邊賞月，一邊品嘗月餅。”

建筑設(shè)計團隊在采訪了許多大學(xué)教授、程序員后，最終創(chuàng)建了一套“地-月-日”模型系統(tǒng)。根據(jù)對地球公轉(zhuǎn)位置定位和對月相位置的模擬，算出了小鎮(zhèn)里的最佳賞月位置，并將它命名為“浣月臺”。

還在“浣月臺”設(shè)計了一塊鏡面水池，并叮囑水池不設(shè)光源，讓月亮的倒影呈現(xiàn)最唯美的狀態(tài)。

避霾房+養(yǎng)老房：城里人的第二套房子。

之前有研究證實，空氣污染與嬰兒出生時的低體重（低于2.5千克）有關(guān)，而出生時的低體重往往與他們成年后的多種疾病相關(guān)。

因為2008年北京奧運會期間污染得到控制，空氣質(zhì)量顯著改善，奧運會結(jié)束后立即出生的“奧運寶寶”平均出生體重更重。

北京奧運期間孕期剛好處于第8個月的孕婦，她們生下的嬰兒比2007年或2009年同一時期出生嬰兒平均出生體重增加了23克。而這一變化與奧運期間北京空氣污染物濃度下降、空氣質(zhì)量顯著改善有關(guān)。

2008年8月8日到9月24日（47天），奧運會和殘奧會在北京舉辦。在開幕前幾個月，北京市采取了包括關(guān)閉工廠、車輛限行、人工降雨、遮擋工地，甚至勒令街邊燒烤攤停業(yè)等強有力的治理空氣污染措施。

這些措施使得北京SO2（二氧化硫）濃度下降了60%，CO（一氧化碳）下降了48%，NO2(二氧化氮)下降了43%，吸入顆粒物PM2.5值也顯著下降。但奧運會結(jié)束后，這些污染物的濃度開始“恢復(fù)到正常水平”。

北京奧運會期間，孕期處于第一個月或第二個月，甚至處于第七個月的孕婦，她們生下的嬰兒，其出生體重都沒有明顯增加。

該研究由13名中美研究人員組成的研究小組完成，其中有4位中國科學(xué)家。

避霾+避暑+康養(yǎng)+療養(yǎng)+溫泉特色小鎮(zhèn)（39歲網(wǎng)絡(luò)人員住養(yǎng)老院2個月）。

高海拔綠水青山更是金山銀山，恩施州利川蘇馬蕩，海拔1500米。

恩施各縣市的海拔都比較高，有避霾的優(yōu)勢，在海拔1000米以上有避暑的優(yōu)勢。

在十多年前，筆者參與社科專家恩施行時，就建議依托武漢、重慶兩大火爐，把恩施建設(shè)成為避暑勝地。

在秦巴山區(qū)（十堰）、大別山區(qū)（黃岡）、幕阜山區(qū)（咸寧）也有高海拔山區(qū)可以作為避暑勝地開發(fā)。

筆者到英山桃花溪避暑小鎮(zhèn)考察，海拔就是1000米。

買房避暑還是買床避暑。

2020年7月23日，利川市政府與天府江廈實業(yè)有限公司簽訂西蘭卡普國際康養(yǎng)度假區(qū)項目投資協(xié)議。擬投資107億元，將西蘭卡普項目建成華中地區(qū)高品質(zhì)的旅游、康養(yǎng)、度假目的地，建設(shè)周期為6年。

2020年8月18日，武漢生物工程學(xué)院利川產(chǎn)學(xué)研用基地項目在南坪鄉(xiāng)川東村開工。利川市首座全日制大學(xué)：武陵山康養(yǎng)學(xué)院籌建工作也在推進中。

四、第四代住宅

第四代住宅，又稱庭院房、立體園林生態(tài)住房、或城市森林花園建筑。電梯房戶戶帶庭院，有超高贈送，可養(yǎng)魚，養(yǎng)花。

第一代住宅，原始茅草房，茅草土墻。

第二代住宅，矮磚房。

第三代住宅，現(xiàn)在常見電梯房。

五、服務(wù)區(qū)+商業(yè)體

廣東恩平市大槐服務(wù)區(qū)堪稱一絕。

由廣東通驛高速公路服務(wù)區(qū)有限公司首個自主設(shè)計與建設(shè)、作為商業(yè)綜合體進行打造的標桿服務(wù)區(qū)，作為廣東首個雙開放式服務(wù)區(qū)（居民與過客），服務(wù)區(qū)國道停車場和高速停車場采用“高差物理隔離法”，為國道車輛臨時進入服務(wù)區(qū)設(shè)置專用停車場，車輛無法互通停靠，但旅客可以自由進出。

六、以改革思維加裝電梯

2021年房地產(chǎn)業(yè)兩大重點。

一是加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利。土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

1月13日北京發(fā)了《租賃房建設(shè)導(dǎo)則征求意見》指出：出租用于居住的房屋，主要分為住宅型租賃住房、宿舍型租賃住房、公寓型租賃住房三種建筑類型，住宅型租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主；宿舍型租賃住房人均使用面積不得小于4平方米；公寓型租賃住房原則上適用1-2人居住，人均使用面積不得小于5平方米。但所有居室不應(yīng)布置在地下室。

北京市住建委、市場監(jiān)管局、金融局、網(wǎng)信辦、北京銀保監(jiān)局等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營活動的通知》。

限制企業(yè)資金池。一方面限制住房租賃企業(yè)預(yù)收租金數(shù)額，明確規(guī)定向租客預(yù)收的租金數(shù)額不能超過3個月租金，同時收租客租金和支付給房主租金的周期必須匹配，明確禁止“長收短付”經(jīng)營模式。另一方面，嚴格控制“租金貸”撥付對象，銀行業(yè)金融機構(gòu)、小額貸款公司等機構(gòu)不能將租客申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業(yè)。

二是要實施城市更新行動，推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。

未來5年，舊改主要受益的有水泥、防水材料、建筑涂料、管材4大板塊，并據(jù)測算此輪舊改可拉動的防水材料需求近3000億元、管材需求超過2000億元、水泥需求超過4000億元。

老舊小區(qū)改造的市場空間或達5萬億，若按5年改造期來計算，預(yù)計每年可貢獻1萬余億投資額。

由于一樓住戶的反對，舊樓加裝電梯成為天下第一難事（過去是計劃生育）。現(xiàn)在全國有三大模式：

（1）廣州的成片模式，一個小區(qū)一起裝，可以降低成本、減少阻力。

（2）上海“6+1”模式，6層老樓，可以加一層的話，讓一樓搬到7樓，1樓的維修之后出售，獲得加裝電梯與加層的費用。

（3）北京舊樓重建模式。舊樓沒有維修或者加裝電梯的價值，可以重建，適當(dāng)擴大廚房、陽臺、房間面積，并順理成章地加裝電梯。

2020年7月1日，北京發(fā)布《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》。

很多小區(qū)采用的“資金分攤”的方式，即1、2樓的住戶不出錢，按照3樓出25%、4樓出30%、5樓出35%，6樓出40%裝修費用進行分攤，多余30%的費用用于彌補1~2樓住戶的損失，并且以后電梯的維護費用也要按照這個比例。

在2017年年底，北京市大興區(qū)老舊樓房加裝電梯工程開工，電梯根據(jù)“自愿申請、免費安裝、有償使用”的原則安裝，安裝期間居民不用付錢，投入使用后居民按照類似乘坐公交刷卡的方式付費，按次計費。

昆明一老小區(qū)試運行4部“共享電梯”，居民按次、月或年付費用。計劃收費標準為2到3層0.2元/次、4到5層0.25元/次、6到7層0.3元/次，樓層越高收費越高。投用后中介將小區(qū)房價整體提高了2千元/平米。住戶還可以辦理月卡和年卡，年卡費用最高不超過每年800元。

但是，共享電梯沒有辦法解決根本問題：一二層的反對。

錯層入戶，是指增設(shè)電梯后，電梯停靠層站與樓梯間轉(zhuǎn)角休息平臺處于同一水平面，乘坐電梯到達相應(yīng)樓層的休息平臺后，乘客需向上或向下走半層步行樓梯入戶的方式。

平層入戶，是指增設(shè)電梯后，電梯停靠層站與住戶所處的樓層通道或陽臺地坪處于同一水平面，乘坐電梯到達相應(yīng)樓層后，可直接在住戶陽臺或客廳開門入戶的方式。

混合型入戶，是指二種以上入戶方式的混搭，亞平層入戶方式可以方便與平層入戶方式、錯層入戶方式混搭。后面直接進客廳。

七、建筑工程的三個案例

1、海云筑

2019年9月20日，海爾正式發(fā)布COSMOPlat中文名稱“卡奧斯”，它是海爾推出的具有中國自主知識產(chǎn)權(quán)、全球首家引入用戶全流程參與體驗的工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺，居國家級10大跨行業(yè)、跨領(lǐng)域“雙跨”平臺名單首位，作為全球最大的大規(guī)模定制解決方案平臺，匯聚了3.4億用戶、4.3萬家企業(yè)和390多萬家生態(tài)資源。

2020年5月，國家住建部發(fā)布《2019年裝配式建筑發(fā)展概況》顯示，近4年年均增長率55%。2025年裝配式建筑市場容量能達5萬億。不容忽視的痛點，如標準化程度低、建設(shè)模式創(chuàng)新不夠、信息化發(fā)展滯后、專業(yè)人才缺口大……

卡奧斯2020年6月8日針對裝配式建筑行業(yè)，依托以用戶為中心的大規(guī)模定制模式，推出了全球首個裝配式建筑大規(guī)模定制工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺“海云筑”。

針對以用戶為中心的生態(tài)場景閉環(huán)，平臺將提供智能建筑服務(wù)、智能家居服務(wù)，進而實現(xiàn)商業(yè)模式創(chuàng)新。

從銷售產(chǎn)品到提供服務(wù)，海云筑平臺可對外輸出裝配建筑工廠服務(wù)、設(shè)計、產(chǎn)品系列采購、人才服務(wù)、工程/售后服務(wù)及建筑新材料研究等六大新業(yè)務(wù)場景，以實現(xiàn)供應(yīng)鏈采購、全流程管理等一系列業(yè)務(wù)功能。

對裝配式建筑行業(yè)實現(xiàn)數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化轉(zhuǎn)型升級的賦能。

遠大住工成立于1996年，一直專注在建筑工業(yè)化領(lǐng)域研究與探索，到現(xiàn)在形成了一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

2、定制別墅

鄉(xiāng)村自建房定制化是2020年雙十一的新消費趨勢。京東平臺上鄉(xiāng)村別墅銷售同比增長221%。其中，最壕“尾款人”前兩名分別被湖南、廣東消費者包攬，訂金均為5000元，尾款則分別高達226萬和218萬。

經(jīng)營大型超市的李先生拆除了20多年的老屋，為父母購買了面積437平的三層樓房。內(nèi)部設(shè)有淋浴凳、扶手、起床小夜燈、360°監(jiān)控等，滿足老年人需求。訂單顯示，他最終付了218萬尾款。

“以前農(nóng)村的小施工隊建筑質(zhì)量很難讓人放心，還怕被偷工減料，更別說建有品味、有檔次的房了。”“網(wǎng)上品牌商的設(shè)計施工水平是普通施工隊沒法比的，而且從設(shè)計到裝修全包，6個月拎包入住，至于質(zhì)量和售后，在京東上下單我也很放心。”

3、建筑機器人

2018年便開始立項建立“碧桂園深圳機器人產(chǎn)業(yè)園”。

2020年11月，交付了9款43臺建筑機器人。包括安全警戒機器人、鋪磚機器人、噴漆機器人、掃地機器人等。這些機器人幾乎可以完成所有建筑工序。免除了工人在戶外施工危險。在人工智能的加持下，這些機器人的工作精準度比人類更高。比如，臥室內(nèi)需要放多少水泥，需要多少塊地板磚，并且在貼地板磚時可以做到“嚴絲合縫”。這些數(shù)據(jù)也會作為后期成本控制的依據(jù)。

“人工智能+建筑”構(gòu)成智能制造的一個分支，已經(jīng)被列入政府工作報告。