10月份，我國住建部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》（以下簡稱《通知》），嚴(yán)查9類違法違規(guī)銷售行為，將本輪調(diào)控推向了高潮。有的地產(chǎn)項目被查處，有的地產(chǎn)項目悄然撤換宣傳廣告，有的地產(chǎn)項目變得三緘其口。在地產(chǎn)圈發(fā)生劇烈變化的同時，對于普通購房人而言，如何分辨哪種行為屬于違規(guī)行為，成為大家關(guān)注的焦點。那么，讓我們聽一聽業(yè)內(nèi)專家的意見。
第一類：發(fā)布虛假房源信息
舉例：
在新房銷售過程中，個別地產(chǎn)項目的銷售員在接到購房人咨詢電話時，宣稱該項目有3.5萬元/平方米的房源在售，并邀約購房人到現(xiàn)場看房?？墒?，當(dāng)購房人過幾天趕到售樓處看房時，個別地產(chǎn)項目的銷售員以“3.5萬元/平方米的房源剛賣完”為說辭，要求購房人選購其他價格較高的房源。
分析：
北京市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭磊律師告訴北京晨報記者，“這種情況是開發(fā)商采用的一種銷售策略，銷售員抓住了購房人希望以較低價格買房的心理，設(shè)了一個套，誘導(dǎo)購房人上套。這種行為侵犯了購房人的知情權(quán)，損害了購房人的利益?！?/p>
“在二手房交易中，也同樣存在發(fā)布虛假房源信息的情況。一些中介門店在網(wǎng)上或房產(chǎn)APP上掛出來的房源，比同一區(qū)域平均房價低不少，誘導(dǎo)購房人去門店看房。但到了中介門店，購房人卻發(fā)現(xiàn)沒有這個房源，而是被經(jīng)紀(jì)人拉著去看另一套房源。這種情況是中介利用信息不對稱，為自己謀取利益。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
第二類：散布漲價信息哄抬房價
舉例：
不少購房人去地產(chǎn)項目售樓處買房時，時常會遇到銷售員聲稱“這期不買，下期就要漲價”。這樣的話往往會讓購房人心緒不寧，擔(dān)心后續(xù)房價將會上漲。在這種恐慌心理作用之下，一些購房人趕緊掏錢訂了房。
分析：
“這種情況通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場處于上行的時候，部分購房人存在買漲不買跌的心理，一聽說房價上漲，就會跟風(fēng)出手買房。樓盤銷售員正是利用了購房人的這種心理，放出樓盤下期要漲價的消息，促使購房人及早出手買房。開發(fā)商人為制造漲價的恐慌氛圍，破壞了房地產(chǎn)市場的交易秩序?！编嵗诼蓭熣f。
嚴(yán)躍進(jìn)對北京晨報記者說，“今年上半年，北京樓市整體向好，前往中介門店看房的人比較多，部分二手房業(yè)主看此情形就調(diào)高報價，甚至出現(xiàn)業(yè)主一夜之間漲價20萬元的情況。二手房業(yè)主肆意漲價，使購房人陷入恐慌之中，影響購房人做出理性的買房決定。”
第三類：未取得預(yù)售許可證銷售商品房
舉例：
據(jù)媒體報道，外地一樓盤一期銷售火爆，二期工程尚未取得預(yù)售許可證，就開始銷售了。該樓盤銷售人員解釋說，“他們現(xiàn)在銷售二期的房子，是按照團購的形式來的，以107平方米的房子為例，客戶需要先交納10萬元的團購金，選定好房號，簽訂一份團購協(xié)議，房子暫時就屬于客戶了。房價不會變了，也不會一房多賣，降價會跟著降，漲價不會漲?！?/p>
分析：
鄭磊律師認(rèn)為，開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下，對外出售房子，將會給購房人帶來較大的風(fēng)險。雖然開發(fā)商保證可以向購房人退還這筆意向金，但由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，風(fēng)險較大，沒有領(lǐng)取預(yù)售許可證的樓盤萬一出現(xiàn)其他情況不能按時銷售，購房人會遭受損失，更嚴(yán)重的是項目出現(xiàn)問題，開發(fā)商可能會卷款而逃。
鄭磊律師提醒說，“買到證件不齊全的房子可能會遇到麻煩，如不能辦理房產(chǎn)證等，因此，在買房子時，購房人一定要注意查看五證是否齊全，規(guī)避風(fēng)險?！?/p>
第四類：以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)卡等方式收費
舉例：
在《通知》出臺之前，不少北京新房樓盤要求購房人在開盤前，先支付一定數(shù)額的錢款，才能參加排號，并享受相應(yīng)的購房優(yōu)惠。參加排號的購房人可以進(jìn)入搖號階段，取得選房的資格。開盤時，搖號結(jié)果排名靠前的購房人可以優(yōu)先選房。
分析：
鄭磊律師表示，開發(fā)商尚未取得預(yù)售許可證之前，就開始舉辦排號活動，其目的主要是為了在開盤前提前蓄客。但這種營銷方式存在一定的風(fēng)險。如果開發(fā)商無法按照計劃取得預(yù)售許可證，就沒法按照計劃開盤。盡管購房人交了排號費，卻還是買不到合適的房子。與此同時，購房人還有可能錯過其他樓盤的購房機會。
