今年“十一”前后,多個城市陸續出臺房地產調控政策,有關部門也采取了一系列措施,均把矛頭對準了房產銷售中存在的一些突出問題。

違法違規銷售破壞房地產業形象

近日,從海南省政府相關會議上傳出消息,海南兩家房地產項目因違規銷售等問題被調查。在本輪房地產調控中,“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”成為很多地方房地產調控的一項重要內容。

不久前,住房和城鄉建設部公布了45家違法違規房地產開發企業和中介機構名單,指出這些企業和機構發布虛假廣告、惡意編造散布謠言,制造房源緊張氣氛,采取違規預售、捂盤惜售等手段,煽動消費者購房,以抬高房價、牟取私利。這些不法行為損害消費者權益,誤導市場預期,社會影響惡劣。

記者了解到,某地房管局召開當地數十家大型開發商內部通氣會議,其中內容包括:不得有虛假廣告宣傳;不允許進行中介代理,電商,聯合代理;不允許捂盤惜售,建議采用搖號選房的方式,具體方式等待市局通知。“一房一價”表由區局指定單位進行制作安裝;對開發企業如查出問題列入“黑名單”,將來會限制土地拍賣資格。

“房地產機構違法違規銷售造成的負面影響有三點:第一是影響市場健康交易,使得買賣背后的成本加大,甚至導致各類投訴案例增加;第二是加大購房者的抱怨,進而惡化對房地產行業的認識;第三是惡化了競爭關系,部分合規經營的公司被擠出市場,這也是一種不公平現象的來源。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說。

房地產中介一度被認為是違法違規銷售的源頭之一。嚴躍進認為,房地產違法違規銷售屢禁不止,一定程度上和中介數量比較多有關系,這個時候監管的成本是比較高的。而且從中介角度看,違約的成本也不高。很多中介在這個時候實際上并不會有太多的顧慮,部分中介也不會把房屋中介業務作為一個事業來做,所以這都會引起此類業務混亂而且沒有得到及時糾正。比如說一些中介門店的中介人員,很多是高中學歷,本身也沒有打算長久工作下去,這個時候因為沒有太多的置業操作規范,一般就是做簡單地業務撮合,這些都會對房地產中介行業向專業化方向發展造成影響,而且容易給各類銷售亂象以漏洞可鉆。

此輪房地產調控中最具代表性的要屬北京出臺的“930”新政,其中多處涉及房地產機構的銷售行為,比如第五條“加強對房地產開發企業及其銷售行為的管理”,第六條“加強對房地產經紀機構及其經紀活動的管理”以及第七條“嚴肅查處房地產市場違法違規行為”。

“第五條很明顯是希望對目前房企的推盤和交易行為進行規范。政策認為,如果房企盲目報高價而不服從價格指導,那么就要取消預售資格,此類管制相對嚴厲。同時政策也明確了一點,即依然要采取‘一房一價’的策略,這和當前部分房企盲目調高價格的動作是有關系的。”嚴躍進說,第七條明確了“聯合開展專項治理”的導向,這也是對近期具體市場交易中各類違規做法的一次行政性管制。后續包括住房、城市、土地、發改委、工商等部門會有組合拳出臺的做法,同時積極走訪售樓處和中介機構,將是第四季度此類監管部門的一個日常工作。同時,此次政策明確了“聯合懲戒”一詞,說明后續對于部分違規的機構將進行更全方位的管制和懲罰。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波認為,在違規銷售的情況下,如果樓市還是一直往上走,消費者基本上還能夠得到保障。然而,在市場不好的時候,違規銷售引發的問題處理起來會比較難。在樓市火爆的時候,大家都是瘋狂買房和瘋狂賣房,甚至有的時候連簽字都是代簽的,事后查起來或者說要求退房就很困難。其間如果再夾雜違規銷售的情形,負面影響會更大。

“我覺得有些違法違規銷售行為已經給購房者造成危害了。比如必須接受捆綁銷售,實際上已經損害了一些消費者的利益。住建部的通報、處罰來得很及時,確保問題不會蔓延。當前這方面的法律法規可能確實有漏洞,但這不是違法的理由。”樓建波說。

虛假信息嚴重危害房地產市場

本輪房地產調控還有一個特點,那就是對于散布樓市虛假信息的行為予以嚴懲。

早在今年8月,上海樓市就因為一則房地產中介發布的謠言掀起假離婚風波。

據上海市公安局網安總隊有關負責人介紹,警方于8月29日介入調查。彼時,網絡和社交媒體中已經留存有兩千多條各種版本的“上海9月房貸新政”的謠言,轉發和瀏覽量數以百萬計。

“十一”之后,各地房地產調控工作已經紛紛啟動,又接連出現兩起散布樓市虛假信息的事件:

10月8日,浙江省杭州寶嘉房地產公司在微信群中散布虛假信息,嚴重擾亂房地產市場秩序,造成惡劣社會影響。浙江省杭州市住房保障和房產管理局及時發布辟謠通告,對該公司進行了嚴肅查處,并將其違規行為記入信用檔案。公安機關已對涉嫌違法人員采取強制措施,并將追究其法律責任。

10月10日,網民“今天i買房”在新浪微博散布深圳炒房者因資金被套跳樓的謠言。深圳市規劃國土委在官方微博發布辟謠聲明,公安機關已對涉嫌違法人員采取強制措施,并將追究其法律責任。

“虛假營銷是一些房地產機構慣用的手段,實際上也是制造市場恐慌的一個源頭,必須對此類行為進行規范。很多購房者的購房環節不順暢,就在于各類虛假營銷太多。同時各類謠言也使得購房預期不穩定,使得房地產市場波動性加大。”嚴躍進說。

如何化解這一問題?嚴躍進認為,第一是積極將部分違規中介列入“黑名單”,這是一個比較關鍵的地方,有此類退出機制,才可以實現更好地遏制。第二是規范市場營銷手段,尤其是各類櫥窗的廣告宣傳、電話營銷、傳單營銷等方面都需要進行規范。第三是強化信息公示,讓購房者能夠對住房市場有一個更好的了解。

據了解,住建部已經要求各地借鑒杭州、深圳市的做法,進一步加大房地產市場整頓規范力度,依法查處散布謠言、惡意宣傳炒作,嚴重擾亂市場秩序的行為,保護購房人合法權益,促進房地產市場平穩健康發展。