近期，西安市住房保障和房屋管理局（以下簡稱“房管局”）作為首家接受“電視問政”單位，在現場被很多市民“問”到了關于房產證延遲辦證的問題。房管局相關領導當場作出“依據相關政策法規，15個工作日內辦結”的答復。那么，這個按照規定“15日內辦結房產證”的時間與開發商在實際購房合同中約定的“720個工作日內”的辦證時間為何相差甚遠？房產證的辦理流程到底是怎樣的？

房產證的辦理分兩步 “大證”和“小證”

記者從房管局相關部門了解到，受理辦證分三個階段：1、受理階段7個工作日（窗口查驗申請主體，受理、審核申報材料）；2、辦理階段7個工作日（審核、領導審批、登薄、制證）；3、發放階段1個工作日（用印發證）。但是前提是，開發商需要將房屋權屬登記需要的各類資料準備齊全，才能順利辦證。

房產證的辦理需要分兩個步驟：初始登記（辦理大證）、轉移登記（辦理小證）。記者了解到，辦理大證的時間取決于開發商的各項準備資料，而小證，則取決于業主個體的配合程度。

記者從房管局產權產籍中心了解到，辦理初始登記需要由開發商單方面提出申請，并提交登記申請書、申請人身份證明、建設用地使用權證明、建設工程符合規劃的證明、房屋竣工驗收備案表、房屋測繪報告等。西安市產權產籍中心登記科工作人員表示，“辦理過程中，有時會遇到部分開發公司在項目建設過程中未按規劃、建設等相關部門的審批組織施工、建設，造成規劃及竣工驗收的困難，就要在相關部門完善規劃、驗收手續，從而造成難以辦理初始登記。”

在建工程抵押 還清銀行按揭才能辦到“大證”

“我們在收房前1個月左右收集資料。比如《項目竣工驗收備案表》、《工程規劃合格證》、房屋實測報告等。”知名一線品牌房企負責辦證的經理告訴記者，前期辦理大證，主要是消防、環評、規劃設計變更或防雷未通過驗收等情況，會影響大證的辦理。

據了解，除了上述列舉的幾種驗收未通過之外，由于開發商建房過程中因資金缺乏，對在建工程設立了抵押權，辦理房產證之前該抵押權尚未解除；開發商未繳納相關稅費如地稅、營業稅等情況；或開發商因涉及訴訟或其他原因，該開發項目被有關部門查封、限制交易等情況，也會在很大程度上影響開發商辦理房屋產權登記的時間。

業內人士認為，在建工程抵押，大產證處于抵押狀態，是所有開發商房產證辦理慢的最重要的“癥結”。項目抵押貸款一般還款周期較長，一位不愿透露姓名的業內人士表示，一線品牌大企業，從拿到預售證到還完銀行按揭，一般時間為3年，如果順利的話業主拿到房產證一般在交房后1年左右。

辦理“小證”的時間 取決于業主個人的配合程度

辦理轉移登記小證的時間，則取決于客戶個人。辦理產權轉移登記時，需要逐一挨個落實收集客戶個人資料，經常會出現某些特殊情況導致辦理轉移登記出現問題。例如，購房時屬于現役軍人，而辦小證時，該業主已經轉業或者軍官證過期，就需要業主本人再次提供與現在本人身份相符的證件證明材料；很多父母當時買房寫的名字是未成年人，需要出具未成年人合法監護人身份證信息，或由街辦出具的兩者關系的證明資料等。

此外，辦理小證牽扯到每個業主的情況都不一樣，比如契稅優惠政策變化，根據業主個人房產情況，購置房屋大小、金額、第幾套房等情況，享受1%-3%不同的契稅優惠，在辦理產證前業主根據自己的情況可申請相應契稅減免，需要提交很多資料審核，比較費時間。

在辦理小證的過程中，如果業主是一次性付款，且個人準備資料齊全，根據正常遞件辦理時間，一般業主需要4個月左右的時間即可拿到個人產權證；因為按揭客戶牽扯到需要去銀行、房管局辦理他項權利證的抵押等相關手續，一般會多需要2個月左右的時間。

律師提醒

簽合同時 可加大開發商賠償成本

陜西永嘉信律師事務所律師姬英凡律師提醒業主，“與開發商簽訂商品房買賣合同時，將逾期辦理房產證的違約責任懲罰力度加大，要求違約責任按日累計計算，增加開發商違約成本。”對于已逾期辦證的開發商可與其進行協商，書面約定辦理房產證的最后期限，并約定較高的逾期辦證違約金。與開發商協商不成的，可向法院起訴，一定要求限定具體時限辦理房產證。