5月7日，國新辦舉行新聞發布會，介紹“一攬子金融政策支持穩市場穩預期”有關情況。央行、金融監管總局、證監會三大金融管理部門一把手聯袂出席。
新聞發布會上，央行提出三大類十項具體措施，其中降準降息、降低公積金貸款利率成關注焦點；金融監管總局將推出八項增量政策，其中“加快出臺與房地產發展新模式相適配的系列融資制度”尤其值得期待；證監會強調了三方面工作重點并提出多項穩定資本市場的具體措施。
4月25日，中央政治局會議強調“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，“加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。此次新聞發布會推出一攬子金融政策，是落實中央政治局會議的第一步，充分體現了決策層在穩市場、穩預期方面的決心，對穩定房地產市場也將再添重磅砝碼。
房地產市場下一步目標
聚焦“持續鞏固”
去年“9·26”以來，央行、金融監管總局、證監會、財政部、住房城鄉建設部、自然資源部等部委密集出臺了一系列促進房地產市場止跌回穩的政策措施，在存量政策逐步顯效和增量政策持續加碼作用下，市場效果明顯。
從一季度房地產相關數據看，房地產銷售、房價指數、國房景氣指數、土地成交等多項指標明顯好轉，房地產市場止跌回穩態勢初步顯現，但市場總體依然偏弱，房地產開發投資乏力、房企融資未能得到根本改善、三四線城市市場恢復緩慢。政策落實上，包括存量商品房和存量閑置土地收儲、城市更新、城中村和危舊房改造仍存在制度和資金等方面的制約，推進不盡如人意。
基于對房地產市場的客觀判斷，4月25日的中央政治局會議作出了“持續鞏固房地產市場穩定態勢”的定調。在宏觀經濟政策上，提出“要加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”；在房地產政策上，提出“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策”。“加緊”“用好用足”“加力實施”“有力有序”“加快構建”，從這一系列表述可以看出目前宏觀經濟和房地產政策實施的迫切性。
降準降息“靴子”落地
政策空間仍留有余地
去年12月中央經濟工作會議以來，央行在不同場合多次釋放“適時降準降息”的政策信號。5月7日，央行行長潘功勝在國新辦新聞發布會上表示，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，同時降低個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，下調政策利率0.1個百分點。至此，降準降息的“靴子”終于落地。
目前我國經濟面臨內外部雙重壓力，下調存款準備金率對促進內需恢復、加快結構調整將起到積極作用。從宏觀層面看，可釋放更多流動性，滿足當前投資消費擴張與信心修復的資金需求；從微觀層面看，對國家重大建設、普惠金融、中小微民營企業、房地產、消費市場等重點領域信貸投放將形成強力支撐。
2015年以來，我國存款準備金率經歷了從普遍降準、定向降準到結構性調整的過程，平均存準率從17.5%降至目前的6.6%，小型銀行存準率下限突破5%，達到歷史最低水平。本次降準0.5個百分點，將向市場提供長期流動性1萬億元，可有效緩解企業融資壓力。但是在廣開首席產業研究院院長連平看來，以目前我國的經濟體量、增長速度、金融市場發展程度、流動性狀況、銀行體系的風險防范與處置能力來測算，未來一段時間，我國至少還有2~2.5個百分點的降準空間，今年三季度很可能還有0.25~0.5個百分點的降準空間。
利率方面，公積金貸款利率下調0.25個百分點（首套房利率降至 2.6%），疊加商業貸款利率下行，進一步降低居民購房成本，有望提振居民購房需求。政策性利率下調將0.1個百分點，將帶動貸款市場報價利率（LPR）同步下行約0.1個百分點，進而帶動房貸利率進一步下調，預計幅度在0.1~0.25個百分點。
公積金貸款利率下調還有望進一步打開商業貸款利率下調空間。從近10年商業貸款與公積金貸款利率變化情況看，伴隨著 5 年期 LPR 的下降以及房貸利率政策下限的取消，商業貸款發放利率逐步下行，下行幅度高于公積金貸款，造成二者息差逐步縮小。東吳證券認為，公積金貸款利率對于商業貸款利率具備一定的錨定作用，過往公積金貸款與商業貸款利率差持續收窄，導致商業貸款利率下調空間受限，因此此次公積金貸款利率的下調對于解決行業核心堵點具有重要意義。招商證券則判斷，下調政策利率、降低個人住房公積金貸款利率后新發放商貸利率或隨之下降 10～25BP或以上，或有助于從凈租金回報率與按揭利率之差收窄的角度推動新房及二手房的合計總需求筑底。
本輪政策亮點之一是突出了結構性貨幣政策工具。華泰證券分析認為，本次會議下調所有結構性貨幣政策工具利率 0.25pct，意味著抵押補充貸款（PSL，主要用于棚戶區改造、城中村改造）利率從 2.25%下調至 2%，保障性住房再貸款（主要用于收購已建成商品房作為保障性住房）利率從1.75%下調至 1.5%，有望降低城中村改造和收購存量房的資金成本，提升項目實現資金平衡的可行性，進而提升地方政府推進城中村改造和存量房收儲的意愿。
“系列融資制度”
打開想象空間
本次新聞發布會上，金融監管總局局長李云澤提出，“將加快出臺與房地產發展新模式相匹配的系列融資制度，包括房地產開發、個人住房、城市更新等貸款管理辦法，指導金融機構繼續保持房地產融資穩定，有效滿足剛性和改善性住房需求，強化對高品質住房的資金供給，助力持續鞏固房地產市場的穩定態勢”，證監會也表示，要支持上市公司利用股、債、REITs等多種工具開展直接融資，相關融資機制安排對于防范化解重點領域風險、鞏固房地產市場穩定態勢有重大意義。
房地產發展新模式是我國在房地產市場深度調整后，為促進行業高質量發展而構建的系統性改革框架，核心目標是由傳統依賴規模擴張的粗放模式，轉向以質量提升、供需平衡、風險可控為核心的可持續發展路徑，與之相匹配的融資制度是房地產發展新模式的基礎性制度，旨在通過金融工具創新和監管機制優化，構建多元化、風險可控的融資體系。結合中央政治局會議精神和李云澤的表述，系列融資制度可能大致包括以下幾個方面：
首先是房地產開發融資制度。
一是城市房地產融資協調機制和“白名單”制度可能成為常態化制度，并將進一步完善。目前“白名單”貸款已審批通過6.7萬億元，覆蓋1600萬套住宅建設，對滿足企業合理融資需求和保交房工作發揮了重要作用。下一步可將項目“白名單”擴展至主體“白名單”，對信用良好的房企提供存量融資展期、增量專項貸款等方面的支持，降低房企流動性風險。
二是對現房銷售提供專項支持。針對現房開發周期長、資金壓力大的問題，推出“封閉資金監管 項目白名單”機制，允許房企通過預售資金封閉運作、法人實體獨立融資等方式獲取開發貸款。
三是對城市更新的融資支持。中央政治局會議強調，“加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造”，意味著未來金融政策將重點支持城市更新項目。可能通過設立城市更新專項貸款，支持存量土地收儲、功能改善等非傳統開發模式，允許以未來收益權質押融資；推廣“統購統租”模式，通過長期租賃協議和現金流證券化吸引社會資本參與。
四是“好房子”建設或將得到更大力度的融資支持。今年4月初，住房城鄉建設部部長倪虹專程會見中國銀行董事長葛海蛟，共商金融賦能“好房子”建設與城市更新，李云澤在本次新聞發布會上也提出“強化對高品質住房的資金供給”，從中也可以看出“好房子”建設將獲得更多資金支持。
其次是消費端的融資制度。
包括差異化住房信貸政策、公積金與普惠金融政策等。在差異化住房信貸政策方面，將優化首套住房及改善性住房貸款利率。銀行可能根據借款人信用、收入、職業等維度提供更個性化利率方案。可設置更為靈活的還款方式，比如“按季還款”“遞增還款”等個性化方案。
當前“認房不認貸”政策已經納入“一城一策”工具箱，未來可能進一步明確地方自主權，推動更多城市落地實施，尤其是改善性需求集中的二線城市。
在公積金政策方面，可進一步擴大覆蓋范圍，提高使用額度，優化使用限制，簡化公積金提取流程等。
最后是資產證券化與金融工具創新提速。
一是基礎設施公募REITs有望提速和擴容，前期已經將保障性租賃住房、商業地產納入REITs試點，但發行規模和速度有限，難以滿足市場需求。下一步可能允許公募REISs發行規模突破現有限制。二是建立房地產供應鏈金融平臺，通過應付款證券化、訂單融資等工具緩解上下游資金壓力。三是發行綠色債券支持綠色低碳建筑項目。四是建立“土地銀行”運作機制，允許地方政府通過發行專項債收購存量商品房作為保障房。
當然，上述所謂融資制度僅僅是猜測，金融管理部門具體會出臺哪些具體政策，我們可以一起期待答案。
