作為5月17日樓市新政后全國(guó)第一個(gè)宣布下調(diào)房貸利率下限的城市，目前武漢的公積金貸款利率、商貸利率、最低首付比例都處于歷史低位。近日，證券時(shí)報(bào)記者實(shí)探武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)，在多重政策效應(yīng)的疊加刺激之下，武漢樓市活躍度明顯提升，開(kāi)發(fā)商加大促銷力度，部分核心地區(qū)的熱盤再現(xiàn)“線下?lián)尫俊钡膱?chǎng)景。

來(lái)自湖北省住建廳的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢新建商品房網(wǎng)簽銷售面積達(dá)92.2萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)17.9%；6月1日至16日，網(wǎng)簽銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)11.6%，預(yù)計(jì)6月底可突破100萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)10%。

再現(xiàn)“線下?lián)尫俊?/p>

“借助政策利好，大多開(kāi)發(fā)商主要是加快去庫(kù)存，輔以各種促銷讓利，千方百計(jì)增加銷量，特別是6月就進(jìn)入半年業(yè)績(jī)考核倒計(jì)時(shí)，這方面力度有所加大。” 中指研究院（華中）市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，這一波政策利好，讓好的項(xiàng)目變得更有吸引力，比如核心區(qū)的高品質(zhì)新盤，人氣流量普遍增加一兩倍。

記者實(shí)探發(fā)現(xiàn)，武昌核心、漢口內(nèi)環(huán)、青山核心等板塊率先掀起一波樓市熱潮，一些項(xiàng)目采用線下開(kāi)盤的模式，首開(kāi)去化率達(dá)到九成。

6月15日，位于武昌內(nèi)環(huán)的一樓盤首開(kāi)，一位參與了現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)籌的武漢市民陳先生向記者介紹，首開(kāi)的兩棟樓約有100多套房源，認(rèn)籌現(xiàn)場(chǎng)來(lái)了200多人，均價(jià)在3.35萬(wàn)元/平方米的155平方米戶型受到追捧。“開(kāi)盤前放風(fēng)價(jià)達(dá)到每平方米3.6萬(wàn)元，所以首開(kāi)價(jià)格一出來(lái)，還是給了購(gòu)房者心理上的驚喜。現(xiàn)場(chǎng)坐得滿滿當(dāng)當(dāng)，難得見(jiàn)到這么熱烈的場(chǎng)面。”陳先生說(shuō)。

根據(jù)該項(xiàng)目的官方宣傳，首開(kāi)銷售約5億元，155平方米戶型全面售罄，首開(kāi)去化率超過(guò)90%。6月22日，該盤加推155平方米戶型，銷售達(dá)到1個(gè)億，累計(jì)成交超過(guò)6億元。

樓市逐漸升溫，在首開(kāi)告捷后抓緊拿證加推的樓盤不在少數(shù)。6月中旬，武昌內(nèi)環(huán)另一板塊的一樓盤加推，當(dāng)晚認(rèn)購(gòu)超過(guò)1億元；此前的6月7日晚，該項(xiàng)目已賣出3個(gè)多億。更早一些的5月底，江漢區(qū)一項(xiàng)目開(kāi)盤當(dāng)天去化率超九成，認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)2億元。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，5月20日至6月16日，武漢推盤次數(shù)與上月相當(dāng)，推出房源套數(shù)環(huán)比減少1500套。有6個(gè)主城區(qū)推盤，其中武昌區(qū)推盤量最多，共推盤6次，共計(jì)推出807套。本月純新盤共計(jì)5個(gè)，合計(jì)推出527套，去化率為74%。

李國(guó)政表示，總體來(lái)說(shuō)，按照武漢戶型設(shè)計(jì)新規(guī)開(kāi)發(fā)的一批新項(xiàng)目，因?yàn)榈靥幒诵膮^(qū)域，加之有大陽(yáng)臺(tái)、高贈(zèng)送等賣點(diǎn)，市場(chǎng)熱度與關(guān)注度更高。記者注意到，今年4月，武漢多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)新型住宅設(shè)計(jì)創(chuàng)新試點(diǎn)工作的通知》，鼓勵(lì)企業(yè)在多個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新，包括總體布局、公共空間、建筑立面等。

不過(guò)，此前就缺少人氣、品質(zhì)一般的項(xiàng)目，比如遠(yuǎn)城區(qū)的大部分項(xiàng)目，起色依然不大。據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)，武漢位于三四環(huán)的項(xiàng)目多采取“低價(jià)保量”策略，最大降幅達(dá)到了21%。

購(gòu)房者等政策等優(yōu)惠

武漢市住房保障和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，武漢新建商品住房共計(jì)成交14190套，而2023年同期為33700套。面對(duì)較為嚴(yán)峻的市場(chǎng)行情，五一假期結(jié)束后的第一個(gè)工作日，武漢市發(fā)布新版“漢十條”，同時(shí)開(kāi)啟房交會(huì)。而在5月17日樓市信貸政策放松后，武漢也是全國(guó)首個(gè)落實(shí)下調(diào)首套房和二套房首付比例的城市。

值得注意的是，為了配合武漢樓市“一區(qū)一策”的部署，武漢多個(gè)區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了區(qū)級(jí)的房地產(chǎn)發(fā)展措施。記者梳理發(fā)現(xiàn)，區(qū)級(jí)措施加強(qiáng)了對(duì)于人才、多孩家庭等群體的精準(zhǔn)消費(fèi)支持，對(duì)于以舊換新、土地供給方式等也在不斷創(chuàng)新。

在多重政策效應(yīng)的疊加之下，部分購(gòu)房需求確實(shí)得到了釋放。據(jù)武漢市房管局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢市新建商品住房成交6058套，成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)21.82%，面積環(huán)比增長(zhǎng)25.7%。

李國(guó)政表示，政策密集頻繁出臺(tái)，也讓購(gòu)房者產(chǎn)生觀望情緒，繼續(xù)等政策、等優(yōu)惠。

在光谷一樓盤售樓部，記者碰到了前來(lái)咨詢的武漢市民陳女士。新政出臺(tái)后，陳女士準(zhǔn)備的50萬(wàn)元首付，可以買到面積更大的房子。不過(guò)，已經(jīng)看了十多個(gè)樓盤的陳女士表示，她看的新盤都拿出了比較大的折扣力度，有的下調(diào)了備案價(jià)，其中不乏降價(jià)超過(guò)每平方米千元的樓盤。同一板塊競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，“也許下半年開(kāi)的盤價(jià)格更有吸引力。”

采訪中，有售樓部銷售人員介紹，前期的存量客戶出手之后，新增客戶跟進(jìn)確實(shí)不如前期那么火熱。從銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，進(jìn)入6月之后，武漢樓市未能持續(xù)之前的勢(shì)頭。

5月17日至6月16日，新政一個(gè)月時(shí)間，武漢新建住房成交6560套，日均211套，略低于5月日均232套的水平，尤其是6月份的成交量，回到了政策出臺(tái)之前的水平。

不過(guò)，目前向存量時(shí)代邁進(jìn)的武漢，二手房消費(fèi)對(duì)新房消費(fèi)產(chǎn)生了替代效應(yīng)。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年5月，武漢二手住房成交86.4萬(wàn)平方米，超過(guò)新房的72.3萬(wàn)平方米。今年前5個(gè)月，武漢二手住房成交389萬(wàn)平方米，超過(guò)新房的292萬(wàn)平方米，二手房占到住房消費(fèi)比例的57%，創(chuàng)出近年來(lái)的新高。

李國(guó)政表示，按照以往模式，評(píng)估政策效果基本只看新房成交指標(biāo)，從武漢目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況來(lái)看，已經(jīng)不夠全面。從武漢新房與二手房的交易總量看，住房消費(fèi)依然比較活躍，這一消費(fèi)變化和市場(chǎng)特征，對(duì)于武漢等二三線城市，將是一個(gè)新常態(tài)。

“以舊換新”仍待優(yōu)化

作為促進(jìn)置換需求的一把利器，目前全國(guó)80多個(gè)城市圍繞“以舊換新”制定政策。就武漢而言，去年9月以及今年5月，武漢市先后出臺(tái)新舊兩版“漢十條”政策，對(duì)住房“以舊換新”進(jìn)行增值稅補(bǔ)貼、擴(kuò)大補(bǔ)貼范圍、鼓勵(lì)企業(yè)直接收購(gòu)等支持。

據(jù)貝殼新房武漢站的相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今年以來(lái)，武漢市購(gòu)買新房的客戶中，約有2.4%是置換了二手房的客戶。據(jù)此估算，今年1~5月武漢市成交新建商品住房2.2萬(wàn)套，其中“以舊換新”的約528套。

梳理目前武漢“一區(qū)一策”的以舊換新政策可以發(fā)現(xiàn)，硚口區(qū)在武漢率先采取“收儲(chǔ)”模式，即區(qū)國(guó)有平臺(tái)企業(yè)直接將居民舊房收儲(chǔ)作為區(qū)保障性租賃住房。

而其他區(qū)多采用“中介幫賣”的模式，由房企聯(lián)合中介機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先進(jìn)行推廣銷售，如武漢經(jīng)開(kāi)區(qū)以軍山新城片區(qū)為試點(diǎn)，聯(lián)合貝殼找房等房產(chǎn)中介平臺(tái)開(kāi)展區(qū)內(nèi)二手房“幫賣”活動(dòng)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，從目前市場(chǎng)的反映情況看，購(gòu)房者對(duì)于由國(guó)企出面回購(gòu)舊房的模式，反響要更加積極一些，而中介幫賣模式對(duì)住房銷售的拉動(dòng)作用還需要進(jìn)一步加強(qiáng)。

目前硚口區(qū)在“以房換房”一期推出108套房源后，二期又推出200多套房源，并且對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了調(diào)整，如置換舊房面積由最初120平方米以下調(diào)整為140平方米以下，老舊房屋價(jià)格從不得高于所購(gòu)新房總價(jià)七成，調(diào)整為不得高于所購(gòu)新房總價(jià)。

“多管齊下才能產(chǎn)生激活市場(chǎng)的鲇魚效應(yīng)。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議出臺(tái)舉措加快推進(jìn)買賣雙方直接成交的“手拉手”交易，比如推行二手房帶押過(guò)戶、商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等，以降低交易費(fèi)用。另外，降低交易稅費(fèi)、提高參與“以舊換新”新房的折扣比例，也有利于促成交易。