超300條房地產調控政策，仍未扭轉市場降溫走向，今年樓市中期“成績單”有點慘淡。

第三方咨詢機構克而瑞最新發布數據顯示，6月單月，百強房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增幅僅8.5%，為歷年同期最低水平。從年初意外到來的“小陽春”，到二季度市場市場驟然降溫，樓市上半年的走勢超出企業預料。

多位房企人士對第一財經表示，年初公司還因樓市回暖充滿斗志，沒想到二季度“突然斷層”，市場明顯降溫。對行業未來的不確定性，也讓房企內部充滿緊張與危機感，有出險企業因壓縮人員、公司整體士氣大減，連風頭正盛的央國企，也有員工因工作強度太大主動離職。

地產縮表的洪流滾滾而過，房企江湖排名也發生明顯變化。相較于2022年同期，今年上半年，保利高于萬科坐穩行業冠軍，中海、華潤置地、招商蛇口占據三至五位，曾經的行業榜首碧桂園則滑落至第六位；融創、金地跌出前十行列，建發、濱江補位至第九、十。

各大央國企擁有銷售和拿地的顯著優勢，民營房企黑馬頻出的時代已不再。后續，哪些房企會黯然出局？樓市會繼續筑底徘徊、還是轉身回溫？在新一輪政策明確前，這些都將是未知數。

座次大洗牌

年中時節，本是房企沖刺業績的關鍵節點，加推新盤、奮力營銷、送禮優惠，企業往往花樣百出帶出一波銷售高潮。但剛剛過去的6月份，出現了過去幾年最慘淡的景象。

第三方咨詢機構克而瑞發布的銷售數據顯示，6月單月，百強房企實現銷售操盤金額5267.4億元，環比增幅僅為8.5%，處于歷年同期的最低水平；而2022年時這一指標高達60%以上。

六月銷售小高潮沒有出現，諸多房企驚現業績“滑鐵盧”。億翰智庫數據顯示，6月單月，TOP30中半數房企銷售環比走低，7家跌幅超10%。

即便與去年同期相比，房企銷售數據同樣不好看。今年6月，百強房企銷售同比降幅達28.1%；TOP30中單月同比增長的僅4家，包括萬科、中海、華潤置地、招商蛇口等內在的頭部房企，同比跌幅也在3成左右。從上半年整體成交看，百強房企銷售同比增幅僅0.2%，較前兩月超9%的增幅有明顯回落。

某華東房企內部人士告訴記者，過往年中沖刺主要為了保證半年報數據好看，但如今大家已喪失了對報表的關心。多家房企內部人士也向記者反饋，包括端午小長假在內的6月份，并無太多業績沖刺的動作，加推新盤的計劃較少，在優惠和折扣方面也僅延續日常力度。

值得注意的是，雖然行業整體降溫，但各企業處境大為不同。第一財經采訪了解到，相較于民營房企，當下央國企地產人心態相對穩定，公司也有沖業績的勁頭。曾經被冠以佛系、穩定的央國企，如今站到了“內卷”的最前列，已然成為地產舞臺上的中心角色。

據億翰智庫數據，TOP30中，上半年銷售業績累計上漲的20家房企中，有16家為央國企背景，保利置業、聯發、國貿的同比漲幅翻倍；華潤置地、招商蛇口、越秀、華發等房企同比實現超50%的漲幅。民企中僅龍湖、濱江、卓越、美的置業同比增長，融創、新城、旭輝等民企的跌幅仍在3成以上。

分化局勢不斷強化，房企排位也在持續洗牌。相較于2022年同期的TOP10成員，今年上半年，融創、金地跌出前十序列，建發、濱江分別以同比40%、30%以上的增幅強勢補位至第9、10位。

TOP10中另外8家房企成員未變，但座次發生了微妙變動。以全口徑計，保利發展半年度銷售額達到2366億元，超出第二位萬科約350億元，坐穩行業冠軍；中海居于第三名，但相較于第四位的華潤置地，也僅有82億元優勢。招商蛇口較上年同期提高一個身位至行業第五；唯有碧桂園失守榜首之位，跌落至行業第6，但半年度共1609億元的銷售額遠遠領先于身后追趕中的房企。

降溫“超預期”

如果回到二月份，當時的房企可能預料不到，樓市行至半年會如此慘淡。

中指研究院表示，今年上半年房地產市場先揚后抑，一季度在積壓需求集中釋放、前期政策效果顯現等因素帶動下，市場活躍度提升。但隨著積壓需求釋放完畢，二季度，購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。

房價上漲的動力也略顯不足。諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年1-5月重點60城新房成交均價為18611元/平方米，較去年同期上漲1.8%，漲幅較2022年收窄3個百分點。自2017年開始，新房價格漲幅逐年收窄，今年房價漲幅降至歷史低位。

頭部民企、央國企、甚至于出險房企，都感受到了這波“降溫潮”。

“從公司上半年銷售數據看，2月份表現最好，后來不是慢慢變差，而是突然斷層。”一位中小民營房企內部人士告訴記者，除了華東等少數賣得好的區域，華南等許多城市銷售都一般，三四線城市表現更差。縱使推出很多促銷動作，如直接降價、現金返現，都難以拉動成交。

即便業績較好的央國企，內部同樣充滿危機感。某頭部央企內部人士對記者表示，公司雖然對二季度樓市有預料，但還是略微超出預期。“可能1~3月份還是小陽春，5月開始就降得特別猛，不過即便年初小陽春時，公司內部也非常謹慎，從管理層到員工都充滿危機感。”

某出險房企人士則表示，當下樓市情況較為分化，不能全然用“冷”形容，部分城市仍在上演熱銷場景。“我們公司有項目近日推盤后熱銷20億，便得益于項目所在區域本身便熱度極高；但如果與同板塊其他優質房企相比，該項目銷售情況還是遜色許多。”

克而瑞的數據印證了該觀點，過去的6月份，一線城市預計整體成交245萬平方米，環比微降3%，同比下降11%，上半年累計同比仍增20%。二三城市整體成交1264萬平方米，環比下降10%，同比則下降27%，上半年累計同比上漲17%，前期熱點城市如成都、杭州、合肥等，出現了降溫趨勢。

當下，房企開工、供貨、推盤的積極性，也會對市場熱度產生較大影響。上述出險房企人士表示，以往樓市上行時，企業基本盤大、銷售基數也大，某個城市推盤強弱影響較小；但如今企業規模整體縮水，可能一個月只賣幾十億，各個城市供貨力度會對業績產生較大影響。

“總體來看，6月未迎來預期中的止跌行情。”克而瑞表示，這表明伴隨著剛需剛改退潮，改善需求“接棒”，短期內對成交的支撐作用依舊有限。步入6月，二手房市場下行壓力也進一步顯現，成交同、環比齊跌，且環比跌幅較上月有擴大趨勢，剛需購買力階段性瓶頸初顯。

放下“救市執念”

樓市需求出現疲態，未來政策是否會繼續發力？成為業內關注焦點。

據中指研究院統計，2023年上半年全國有超百省市（縣）出臺政策超300條，公積金支持政策、購房補貼是各地主要手段，部分城市涉及優化限購政策、降低首付比例及房貸利率、優化預售資金監管等，多數城市房地產調控政策已基本取消，超40城首套房貸利率下限降至4%以下。

對密集出臺的調控政策，諸葛找房數據研究中心總結稱，上半年房地產政策環境整體延續寬松態勢，“托而不舉”的政策導向明顯，主要目的致力于救企、救市，促房地產行業回穩，堅持“促需求、防風險、保民生、轉模式、規范化”五位一體協同發力。

但是，在如此密集的調控政策下，樓市成交依然凄迷，這讓業內人士對后市充滿疑問。而政策是否要繼續發力、如何發力？同樣是業內爭議的話題。

克而瑞認為，若7月無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規模將低位持穩，環比降幅和累計同比增幅將持續收窄，維持弱復蘇主基調。各城市分化行情預期延續，熱點城市和熱點項目個數減少，內陸弱二三城市諸如鄭州、天津、昆明、南寧等，剛需購買力嚴重受限，三季度還將延續筑底行情。

諸葛找房數據研究中心也表示，今年上半年政策松綁雖然維持在較高頻率，但主要是在此前基礎上進行微調，部分重點城市在購房政策限制上還較為嚴格，后續重點城市政策仍有放松空間。

綜合各家機構觀點，目前政策有望優化的領域集中在降購房成本，比如優化“認房又認貸”、降低首付比例、降低房貸利率等，優化限購范圍、降低交易稅費等也存在較大空間。同時，重點城市二套房首付比例以及貸款利率仍然處于高位，后續同樣或有優化空間。

值得注意的是，經歷起起伏伏后，不少房企人士對政策態度反而較為保守。一位頭部民營房企人士直言，現在的市場太難定性，不是出臺幾條政策便能明顯拉動的。

某出險房企內部人士也表示，政策出臺與否是無法定性預測的，公司不會只等待、依賴政策出臺，目前最重要的是盤活存量項目、盡量提振銷售、推動保交樓。“最近市場不好，雖然業內在傳言各種政策或出臺，但一味等待政策拯救是不可取的，還是要踏實做好眼前事。”

也有企業在等待寬松政策落地。某華南房企內部人士告訴記者，當前市場表現依然很差，對所有的企業來說都很難，房子去化難度大，好轉仍需等待大市回暖。“老百姓對住房的需求還有的，剛需和改善的動力依然存在，只是當下時點看不清楚狀況，索性持幣觀望。”

無論如何，對當前的地產行業來說，最重要的是信心與時間。在6月30日舉行的萬科股東會上，郁亮便表示，市場短期確實有壓力，合理需求沒得到釋放，但短期預期跟市場氛圍很多時候是由外部因素造成的，修復需要時間。相信隨著外部因素趨于穩定，房地產市場一定能恢復到合理的成交水平。