近3個月來一手住宅每月網簽量均維持在4000套左右

東莞樓市預期穩定，量價長期保持平穩(盧政/攝)

　　今年以來，東莞一手住宅成交保持平穩，近3個月來，每月網簽量均維持在4000套左右，每月網簽面積為45萬平方米左右。

　　在樓市調控政策的持續影響下，東莞樓市正在回歸理性，市場預期穩定，量價長期保持平穩。

　　成交 臨深和濱海片區最突出

　　樂有家研究中心的數據顯示，2019年5月，東莞一手住宅新增供應2942套、約32.61萬平方米，相較4月，供應套數和供應面積均有所下降。

　　在網簽方面，樂有家研究中心的數據顯示，2019年5月，東莞一手住宅網簽4085套，環比微升3.5%。

　　近3個月東莞一手住宅網簽量都較為穩定，月均網簽量維持在4000套左右，市場平穩。

　　合富大數據也顯示，5月東莞新房供應量同比和環比均表現出二成到三成的萎縮，成交面積環比略增5%，同比持平，東莞一手住宅連續3個月月成交量穩定在45萬平方米上下，表現平穩。

　　合富研究院認為，政府“房住不炒”調控方針堅定不移，樓市預期得到了穩定，成交在較長時間內將維持平穩。

　　在一手住宅市場方面，受到規劃利好的影響，臨深片區和濱海片區5月表現得最為突出。

　　合富大數據顯示，今年5月，塘廈鎮以402套的成交量在全市排名第一，臨深片區另外一個主要鎮街鳳崗亦在前十之內。第二至四名分別為虎門、沙田和厚街，均屬于濱海片區。其中塘廈和虎門成交最為搶眼，兩鎮成交量均在400套上下，總和占全市成交比例近二成。

　　合富研究院分析認為，受規劃利好的影響，濱海片區樓市持續升溫，今年春節后成交量節節攀升，已經成為當下成交量最大的片區。據合富研究院介紹，2019年5月，濱海片區網簽929套，其次為臨深片區，網簽845套，兩大片區總和占全市43%的比重。莞北片區表現出連續兩個月的供求雙降態勢，其他片區相對供求平穩。

　　供應 85~100平方米戶型近半

　　從供應的戶型來看，今年1~5月，東莞住宅供應以85~100平方米的戶型為主，市場仍然是剛需唱主角。

　　合富大數據顯示，2019年1~5月，85~100平方米戶型供應約5940套，占所有戶型比重的43%，連續3年上升。此外，110~120平方米首次改善戶型供應比例占17%，同樣創下歷史最高紀錄。據介紹，今年1~5月，85~120平方米戶型供應比重高達71%，市場以剛性需求和首次改善需求為主。

　　不過，隨著同面積段產品供應的增加，競爭的壓力也越來越大，產品的類型也開始出現變化。

　　比如，110~120平方米的“小四房”曾經吸引了大量首次改善住房的普通“二孩家庭”購房者，因為這種房型的總價相對更低一些。但隨著產品類型的增加，對于更多的改善需求購房者來說，120平方米以下的戶型較小，他們更青睞120平方米以上的“大四房”。因此，今年以來，“大四房”產品也開始增多。

　　與此同時，東莞城市的發展也吸引了大量高端人才，城市中央豪宅也開始出現，戶型也越來越豐富。

　　當前庫存去化周期為10~11個月

　　樓市步入理性穩定的新常態

　　受到供應量減少的影響，截至5月底，東莞住宅庫存去化周期為10~11個月，比4月底略有減少。

　　合富大數據顯示，截至2019年5月底，東莞一手住宅庫存面積400多萬平方米，較去年同期略少5%，較4月減少3%。按照過去2個月、3個月和6個月的平均去化速度計算，5月底的去庫存時間分別為10.2個月、10.3個月和10.7個月，與4月底相比略有減少，總體處于偏低水平，房價受到支撐。

　　從總體市場來看，3月東莞樓市出現“小陽春”行情，但在接下來的4月~5月，成交回升態勢并不明顯，總體表現平穩。

　　據合富研究院介紹，一手住宅月成交量連續3個月穩定在45萬平方米上下，一定程度上說明市場需求可持續性乏力，另一方面也說明樓市已經走出低迷的陰影，正式步入理性穩定的新常態。市場總體處于供應偏緊的狀態，需求有待新品刺激釋放。

　　此外，成交出現分化，有著良好規劃利好的濱海片區成交看好，市區也出現供不應求的情況，需求持續外溢；中低價樓盤普遍銷售情況良好；品牌房企占有率在持續上升。其他大部分區域的市場仍然呈現平淡狀態。