房子已經成為每個家庭最大的資產，每個人都希望自己家的房子升值，每個開發商也希望自家項目成為二手市場的王者。

　　但現實是殘酷的：

　　同一城市不同區域差距很大。比如天津，有的區房價一年漲幅很大，有的區根本就不動；

　　相鄰的2個小區差距也很大。深圳一條小路兩邊，這邊10萬一平，對面5萬一平是常有的事情。

　　不同城市差距更大。兩個同一年畢業的大學同學，分別在上海和三線城市工作買房，上海漲了10倍，三線只漲一倍，同樣能力的兩人財富差距達到1500萬；

　　有人把這種差距歸結于命運。明源君要說，這與命運無關，這是一個財富分配的過程，有人分到了錢，有人沒有分到錢。

　　如果房價不再普漲，有的房子可能會貶值，也就是說錢被分走。

　　這個“分錢”的過程是如何完成的？怎樣才能讓房子分到盡可能多的錢？這是每個業主和地產人都會關心的事情，請聽明源君慢慢道來。

　　房子的價值來自哪里？

　　要討論房子的增值和貶值，當然要先搞清楚房子的價值來自哪里。

　　房子的價值絕不是來自于房子本身。即使用最好的材料，修一個普通住宅，每平方造價也不過3000左右。

　　關好門窗，不往窗外看，一線的房子不會比三線更好。北京一些賣幾萬十萬一平的老房子，還不如三線的一些老筒子樓。

　　明源君認為，房子的價值在于：住在該房子里方便去哪里，可以有怎樣的生活方式。

　　具體來說：

　　1、孩子可以去什么樣的幼兒園和學校；

　　2、成人可以去什么樣的工作單位，路程有多遠；

　　3、老人去好的醫院是否方便？

　　4、女性去好的商場、菜市場有多遠，商場里的衣服檔次如何，是否新潮，菜市場是否整潔菜品豐富？

　　5、社區里都住些什么樣的人，能否交到朋友？

　　6、打開窗子看到什么景色，有沒有風吹進來？

　　…………

　　房子，把你和與你生活有關的一切聯系了起來。你是各種社會關系的集合，房子則是一家人每天生活軌跡的集合。

　　房子的價值，就來自于生活軌跡上的各種建筑、各種服務、各種機會。

　　圍繞著這些資源，不同的房子在進行一次分配，這種分配其實就是錢的分配，關鍵是，怎么分，如何分？

　　房子是怎么分到錢的？

　　房子可以從三個層面分到錢。

　　第一個層面

　　社區層面的財富分配，主要通過對前期占有的資源的壟斷來實現

　　舉例來說：

　　比如，之前社區里有5棟8層的舊樓可以看到海。這個時候，修了兩棟15層的新樓，而且就修在海邊視線最好的凸出位置，于是5棟舊樓就不能看到海了。

　　緊接著，社區又通過了環保公約，規定不能在海邊修房子，于是這兩棟新樓就壟斷了大海的景觀資源，每套房子都升值了，分到了很多錢。

　　再比如，社區里有一個名校，甲項目通過和校方達成協議，規定所有小區業主的孩子都可以無條件入讀，而別的孩子需要通過篩選考試。這樣，甲項目就通過教育資源的壟斷，讓每套房子都升值了，分到了很多錢。

　　社區層面的壟斷，有時候可以通過開發商自己的投資來實現。

　　比如，碧桂園在三線城市的一個項目里修建的公園成為當地唯一的社區公園，那也就壟斷了這個資源；以教育見長的某集團在社區里修一個學校，只招收業主子女，也就壟斷了教育資源。

　　第二個層面

　　區域層面的財富分配，核心在于是否有引進好項目拒絕差項目的權力

　　很多國家都會有富裕區域和平民區域。比如美國，平民區域的房子越來越便宜，富裕區域的房子越來越貴。

　　這是為什么呢？表面上看來，富裕區域地鐵、公園、高檔商場、名校越來越多，而平民區域垃圾場、化工廠越來越多，噪音問題越來越嚴重。

　　地鐵是全體納稅人的錢修的，但地鐵開通那一天，是沿途小區業主每家分得幾十萬。垃圾處理廠是全市用的，但建成那天，旁邊小區的房子貶值了。

　　這些變化背后有市場原因，比如富裕人群消費能力更強，可以吸引更多高檔項目。但這不是全部，上面的表象背后，更多的是下面的深層次原因：

　　1、富裕的社區能主動引起自己喜歡的增值項目，比如地鐵，比如高檔商場。而平民區沒有辦法。

　　2、富裕的社區能拒絕對自己有傷害的貶值項目，比如拒絕在自己的社區內修建高速公路、垃圾場、化工廠，等等。

　　3、以上兩個原因持續累加，最后形成不可逆轉的優勢。最終，不用外界施壓，優秀的項目都會選擇富人區，而拒絕貧民區。

　　你會想問，上述原因是怎么形成的？當然是通過一個個人。

　　第一種人是有權力的人，如果城市規劃的官員住在富裕社區，他當然會偏向自己的社區；比較大的官員居住在富裕社區，警察重視，治安當然會變好。

　　第二種人是有影響的人，比如名藝人、名記者、名律師，他們在自己的社區有不好的項目的時候會出來發聲、影響規劃，而平民區的人沒有這個意識和能量。也就是說，富裕社區有能力保護自己，平民社區則容易受到傷害。

　　而項目的開發商，也分為三種：

　　第一種是僥幸的開發商：他們不過是運氣好，偶爾撞上了好的地塊，在好的規劃實現、土地增值之后享受了紅利。

　　第二種是積極的開發商：他們四處打探消息，得知前期規劃后去拿地，獲取紅利。

　　第三種是主動的開發商：他們會努力對政府行為進行干涉，說服政府改變高速公路選址、改變垃圾處理廠選址等等。

　　第三個層面

　　城市層面的分配，前期靠政策，現在靠生態

　　一二線城市有最好的大學、中學、小學，有最好的醫院，有最好的工作機會，有最新潮的綜合體，房子不貴才怪呢。問題是，他們是如何擁有這一切的？

　　明源君認為中國的一、二、三線城市的形成，有其歷史原因，但總的來說，政策層面的原因更大。

　　之前私企都很弱的時候，經濟發展主要靠國家項目，什么級別的城市可以有什么樣的項目，什么級別城市的銀行可以放多少貸款，都是有規定的。

　　在城市的競爭中，交通很重要，是否有深水良港，是否有鐵路線，都決定一個城市的興亡。早年幾個城市爭高鐵站，就是在爭城市這個層面的財富分配。

　　中國早年的交通系統很大程度上是也是根據行政級別來設置的。

　　所以，今天我們看一線城市，北京、上海自不用說，深圳是改革開放陣地。而強二線城市，也幾乎全是經濟發達地區的省會城市。

　　發展到今天，全國都很開放，政策因素固然還很重要，城市內部的生態也很重要，這是各個城市官員互相競爭的機會。

　　中國的城市需要依靠自己來尋找資源進行發展彼此競爭，上級也用經濟發展考核官員。

　　深圳因為年輕，擁有了騰迅、華為、大疆、華大等一系列明星企業，形象就改變了；杭州有了一個阿里巴巴，也就不僅僅是個旅游城市了。

　　人們素質提高之后，下一步可能會看城市里圖書館、音樂廳、大劇院的多少。現在，每個城市都實力雄厚，擁有了改變城市生態的能力，甚至不需要國家資金支持，比如深圳準備新引進20所大學，就屬于改變生態的大手筆。

　　有人會問先有政策還是先有生態的問題，這是一個先有雞還是先有蛋的問題。

　　深圳早年全是一片水田，兩個市領導爭論應該在哪里修路，一個說“這里什么項目都沒有，修路干什么”，另一個說“你修了路，路邊就有項目了”。

　　明源君認為，目前城市競爭已經接近尾聲。代表性的例子，一個前期積累不足的城市，在高鐵修通之后，人口反而被抽走了，經濟并沒有受益。

　　所以，目前資源集中的城市能做的是為企業提供補貼、為人才提供補貼，讓他們繼續留在自己的城市。

　　而沒什么資源的城市，必須有準確的定位，依靠對中心城市的積極貢獻而獲得發展。如果自己不是中心而妄圖成為中心，只能是定位錯誤而被淘汰。

　　在城市分配的層面，開發商和業主們大多只能做選擇。而在社區分配和區域分配的層面，積極的開發商，能夠為自己和業主創造出價值，讓每套房子都分到錢；有能量的業主，也能夠通過活動，避免自己小區受損貶值，甚至可以進一步，讓自己的房子增值獲利。